我国房地产市场价格博弈论

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1、我国房地产市场价格博弈论我国房地产市场价格博弈论第10页共10页我国房地产市场价格博弈论目录一、低收入与高房价之间形成的矛盾………………………………………………………3二、高档住房过剩、普通住房供不应求的结构矛盾………………………………………4三、开发商和消费者信息的不对称矛盾……………………………………………………4四、房地产市场各主体充分博弈……………………………………………………………5(一)低收入与高价格的博弈分析………………………………………………………5(二)房地产开发商之间的博弈…………………………………………………………6(三)开发商与购房者之间的博弈行为分析……………………

2、………………………7(四)信息不对称的博弈分析……………………………………………………………8五、政府充分发挥其积极作用………………………………………………………………8六、未来房地产价格走势预测………………………………………………………………9七、参考文献…………………………………………………………………………………9第10页共10页我国房地产市场价格博弈论我国房地产市场价格博弈论摘要：北京房地产市场价格在近年来呈现连续上涨趋势,影响了人民生活质量的提高。分析家们认为房地产行业现在呈现的是一种病态发展。价格之高似乎已经超过了消费者的承受能力。更有专家高呼应当防止房地产泡沫破裂后对人们生活的

3、影响。因此，为了能够促使房地产市场价格趋于合理,在分析北京房地产市场目前所处的困境及其成回的基础上,依据动态博弈理论,本文将在分析北京房地产市场目前所处困境的基础上,探寻北京房地产市场走出困境、健康发展的可行之路,指出北京房地产市场价格未来可能走势情况。关键字：房地产价格，信息不对称，矛盾，博弈措施正文：近年来,北京的房地产市场价格呈现出了连续上涨的趋势,而且上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度。从而引发了人民买不起住房或者按揭贷款买房后,生活拮据、生活质量下降的现象。到目前为止已经有大量关于房地产市场价格未来发展趋势的争论。一部分人认为房价会继续上涨,这将使人民在购房之后,生活

4、更加拮据;另一部分人则认为房价应该下调,而且呼吁政府部门采取措施强制降低房价。但在目前的社会状况下,要求政府部门采取强制措施降低房价是违背社会发展规律的,也是不现实的。因此,为了提出一种减小人民生活压力、提高人民生活质量的可行方案,，就需要借用博弈理论来思考。一、低收入与高房价之间形成的矛盾目前北京一套普通商品住宅的价格与家庭年收入比至少在10:1以上。在一些大城市,城市居民要拿出10～20年以上攒足的钱来买房。根据世界银行测算结果表明,一户家庭拿3～6年的收入来购买住房是最合适的。住房价格与家庭年收入比保持在3:1至6:1之间,居民才有足够的购房支付能力,这在发达国家也是最普遍的。由以上两

5、组数据的对比可以看出,北京这种大城市的商品住宅价格相对于人民的家庭收入来说,显得太高了,人民的低收入与高房价之间已经形成了很大矛盾。造成这种情况的原因是多方面的。其一在于,房地产市场是一个寡头垄断行业,每一地区房地产行业的垄断寡头往往影响着本地区房地产市场的价格。作为垄断寡头的开发商,在定价时,会尽量增大生产者剩余,第10页共10页我国房地产市场价格博弈论而使消费者剩余几乎为零。在实现企业利润最大化目标的驱动下,其定价往往偏高。其二,目前从全国来看，我国房地产市场很不规范。我国房地产市场开发商都是利益最大化为主,缺少真正的社会责任感。相关法律、法规还不健全,大量资金进入房地产市场牟取高额利润

6、就有了可乘之机。房地产市场的过度投机行为,也造成房地产市场价格偏高。以上两方面的原因,造成了我国房地产市场价格不断上涨,与人民的低收入之间形成矛盾。进而，导致了北京这种大城市也产生了以上情况。二、高档住房过剩、普通住房供不应求的结构矛盾根据2008年央行报告数据显示,北京商品房空置面积出现增长。截止到2008年末,北京市商品房现房空置面积达1438.3万平方米，比2007年末增长26.6%。其中，商品住宅现房空置面积为522.7万平方米，比2007年末增长26.9%。今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积超过1.9亿平米,同比增长6．4％。根据市场机制,商品房存在空置,同时城市居民又需

7、要住房,房价应该逐步下调。实际情况却是,北京地区的房价几乎都在上涨(尽管上涨幅度大小存在一些差别)。通过对一系列的统计数据分析,发现空置的商品房绝大多数都是中高档住房,低档住房是供不应求的。之所以出现这种高档住房过剩、普通住房供不应求现象,一个很重要原因就是盲目开发,即楼盘开发与市场容量的对接出现偏差;以至于供销断路。一些开发商为了最大限度地获取利益,在住房开发时,采用奢华的建设和装修,却忽略了楼盘本身的市场