【精品】我国房地产市场价格近期趋势分析.doc

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1、商学院usinessSchoolvGuangxiUniversity宏观经济学我国房地产市场价格近期趋势分析商学院2010级MBA全日制班刘彦伯二零壹零年十二月二十日我国房地产市场价格近期趋势分析房地产业是国民经济的基础、先导性产业。众所周知，近年来我国房地产价格支持保持高速增长，房地产价格的讨论一直都是热门话题。在2011年我国房地产价格到底是什么趋势，本文将做详细的分析。一、影响房地产价格的因素房地产的价格根本上取决丁供求关系，对房地产价格影响的主要因素有房地产的建筑成本，房地产的供给数量，居民的收入状况，居民对房地产的

2、偏好，政府的宏观调控这五个因素。（-）房地产的建筑成本1、土地出让金收入逐年增多屮国指数研究院发布报告指出，2010年全国土地岀让金或破2万亿，全国土地出让金收入相当丁同期地方财政总收入的45%左右上海以1369亿位居全国第一，北京以1004亿位居全国第二，大连以893亿元排名第三。近10年來,各地土地岀让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。资料显示,2001年一2003年，全国土地岀让金达9100多亿元，约相当丁•同期全国地方财政收入的35%;2004年,收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期

3、全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,有些甚至占80%以上。“土地财政”是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。"屮国土地学会副会长黄小虎说,实际上，土地岀让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入,这些收入全部归地方支配。仅此两项就占到地方税收的近四成。在一些地方，“土地财政"成了名副其实的“第二财政二有的甚至成了财政收入的主要来源。附着在土地上的收入,还有名H繁多的费。土地从征用、出让到规划建设等环节，土地管理、

4、房产、财政、水利、交通、人防等部门，都会收取不菲的费用。由上可知，为了维持地方政府的财政收入，在2011年，甚至更远的时间内，地方政府不会停止高价卖地的行为。从而导致产地产的建筑成木中的土地成木上升。业内人士指出，“地王，濒出成为2009年，2010年土地出让金暴涨的最主要原因2、钢材等主要建筑材料近年来价格连续上升12月中旬，国内三大钢厂宝钢、武钢和鞍钢纷纷上调了2011年1月价格。其中，宝钢最先发布其2011年元月价格策略，除电镀锌和取向硅钢保持稳定外，其余主要板材品种普遍上调150300元/吨，幅度为2-5.5%不等;

5、鞍钢整体上调幅度在100-350元/吨;武钢上调幅度60-300元/吨。我国2004年至2010年的建筑成本增长率建筑成本增长率亠建筑成本增长率房屋建筑成本增长率。房屋建筑成本是房屋供给的反函数，在其他因素不变时，建筑成本增加，供给减少，导致房价上升，所以，房屋建筑成本增长率是房地产价格增长率的正函数。在分析建筑成本对房价的影响时，不仅要考虑当期建筑成木，而H要考虑前期建筑成本。因为房屋作为大件耐用消费品，从竣工到销售岀去，往往需耍一定时间。主要有如下原因：①商品房价格昂贵，需要花费一个家庭多年的积蕃，因此在购买时消费者非常

6、谨慎，需耍长时间进行决策；②商品房是存在较大差界的商品，消费者有不同偏好，要寻找到自己喜欢的商品房是需要时间的；③商品房隐含的信息多。为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向消费者传递信息，消费者也要努力搜集信息，避免上当受骗。因此，应考虑当期、前期房屋建筑成本增长率对房屋价格增长率的影响。通常房屋空置一年以内为正常情况，所以本文只考虑前一年的建筑成本及其增长率。另外，由于数据方面的原因，本文以商品房竣工造价替代建筑成本。（二）房地产的供给数量房地产的供给数量稳步上升，2010年房地产开发投资完成情况从国家统计局得到以下

7、数据:月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%,具中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%,占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开丁•面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%,其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%,土地购置费8931亿元，增长

8、77.9%o11月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣丁•面积6531万平方米，下降0.7%,其中，住宅竣工面积5350万平方米，下降3.5%；土地购置面积3302万平方米，增长9.3%,土地购置费924亿元，增长67.4%。由此可见，2010年房地产的供给数量