唐山住宅市场调研报告

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1、唐山市区住宅项目市场调研报告结合唐山住宅项目的市场现状及。。。。的产品定位，本次调查在唐山市区范围内共选取多个项目进行市场调查，分别为：鹭港、香木林、景泰翰林、翡翠城、金洋华城、丽景新城、馨秀园、瑞景国际公馆、金洋旺座、碧玉华府、金港国际、龙脉国际公寓、大唐龙城、龙庭盛世。其中鹭港、香木林、翡翠城与。。。同处于唐山西北地产版块，产品定位、客户定位有部分类似或重叠，与。。。会产生竞争，进行了重点市调，并在后期会定期对此些项目进行市场调研，关注其动态。而南北房地产的龙脉国际公寓、大唐龙城、龙庭盛世以及碧玉华府、金港国际，因为土地或者规划问题，皆已经处于停滞状态。此些项目市调具体数据附后。通过市调

2、进行分析，唐山房地产市场目前呈现以下几个特点：1.上市项目偏少整个唐山市区的住宅总体供应量偏少，以上多个项目中，目前取得商品房预售证的有：丽景新城、金洋旺座、鹭港一期、馨秀园，此些项目的住宅基本已经售罄。其余项目基本处于“圈地”或者等待政府审批的阶段。4由于上市项目偏少，供不应求，导致唐山市区目前的住宅销售火爆，价格持续上涨。2.住宅销售火爆由于整个市区上市项目偏少，购房者的刚性需求得不到有效释放，住宅供不应求，致使住宅价格一路走高，住宅销售火爆。例如以上四个在售的项目，项目未封顶，都已经基本售罄。在这种情况下，唐山的内部认购、甚至开发商连土地证未取得的情况下，普遍进行发放贵宾卡或者收取认购

3、金。3.房地产市场不成熟、购房者法律意识淡薄由于住宅房市场良好，购房者迫切的需要住房，普通住宅价格的一路走高，房子越来越贵。唐山的房地产市场违规严重，发生一些在成熟的房地产市场不可能看到的情况，例如“圈地就收钱”等，收钱收了两三年项目仍未动工，例如香木林、碧玉华府、金港国际、蓝天楼三期等。或者项目已经动工，但土地证或者规划证仍未办理的情况，如龙脉国际公寓。这种情况除了开发商、购房者的因素外，主管部门的监管力度不强可以说也是很重要的一个因素。唐山的购房者普遍认为“期房”就是房子没盖就收钱的，早买早便宜，而未考虑到其中的风险，同时对购置房产的程序、所需的费用、应注意的问题都知之甚少。4.违规操作

4、严重4开发商违规操作严重，此现象在唐山的房地产市场比较普遍，这里不多做叙述。但随着政府的监管力度加大，市场竞争日趋激烈，购房者逐渐理性，此种现象会逐渐好转。5.广告偏少、推广无主题由于05、06年市场良好，可以说房子一动工基本就售罄。开发商从利润最大化的角度出发，故很少做各种推广广告，同时也不注意提升自己的品牌形象。开发商对整个项目的把握上并未真正的提炼项目的卖点，没有形成项目的“灵魂”，未形成项目独特的理念。部分开发商做的广告，也未作有计划、系统的一个企划推广主题，例如香木林的主诉求为“平原上的坡地生活”。此种现象随着政府的调控力度加大、市场竞争日趋激烈，相信各开发商会逐渐转变。6.营销手

5、段较单调同“广告偏少、推广无主题”一样，唐山的房地产销售在营销手段上比较单调，很少举办各种SP活动，基本是靠市场的火爆在卖房子。部分案场现场的管理、业务人员水平上也都有所欠缺，业务员人员不够专业、缺乏热情。7.政府调控增强、不确定因素加大4从06年下半年至今，唐山市政府的对房地产市场调控力度增强，查处各种房地产违规现象，各项审批逐渐严格，在土地供应量上也较少。国家政策上07年上半年两次加息，征收土地增值税，以及可能出台的调控政策，不确定因素加大。8.项目集中上市，竞争加剧从06下半年起，整个唐山西北地产板块除了“鹭港”一期外，再无项目动工。而多个体量较大的项目，如：景泰翰林、宏扬香木林、鹭港

6、二期，都可能在07年下半年同时动工。市场放量增大，竞争加剧。这种情况，则必须要求开发商苦练内功，以市场为导向，提高产品的性价比，形成项目的卖点。利用丰富的广告推广及营销活动最终来促进销售，打造品牌。目前多个开发商已经认识到此种情况，聘请专业的代理公司来进行策划营销。例如，22冶项目及鹭港二期目前都已经聘请了代理公司进驻。2007年5月27日4