北京燕郊住宅市场调研报告

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1、总体发展情况燕郊住宅市场调研报告市场各项目情况分析与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里。京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。规划面积80平方公里，规划人口60－80万。根据功能定位，主要划分为科研文化服务区、金融商贸区、高科技工业区以及依托潮白河资源的旅游度假区。日前，河北省已经和北京市政府签订协议，北京亦庄L2线将延伸至廊坊市区、北京八通线延伸至廊坊燕郊，这两大项目均已进入前期论证，预计将在2010年正式动工。区域规划版图借助交通利好，承接

2、北京多项功能区域市场版图沿潮白河及老城区，呈集中分布项目名称规模产品面积美林湾50万50平米一居，80~90平米两居，120~130平米三居夏威夷溪谷11.3万50平米一居，70~99平米两居，130平米三居，163~253平米跃层纳丹堡90.56万40平米一居至200平米跃层星河皓月92万60一居至180平米跃层燕京航城114万55平米一居至160平米四居，在售为73至87平米两居天洋城180万40~50平米一居，70~85平米两居，100~110三居上上城400万40~60平米一居，70~98平米两居，113平米三居至180平米跃层华泰·忆江

3、南20万55平米一居，84~93平米两居，114~130平米三居普罗旺斯23万70~80平米一居至140平米三居，180~250平米顶层复式风尚国际公寓25万40~60平米一居，70~90平米两居，100~123平米三居东贸国际花园美林湾纳丹堡星河皓月上上城华泰·忆江南天洋城风尚国际公寓夏威夷溪谷燕京航城普罗旺斯在售项目主要沿潮白河及东部老城区分布，交通便利性成为本区域重要的平台质素；各楼盘规模均在20万平米以上，产品线丰富，整体供应量巨大，但短期内配套缺乏是多数项目面临的问题2008年，楼市历经拐点，燕郊也再难续演楼市神话，楼市价格跌到了370

4、0元/平米左右，三个月时间普降千元目前燕郊在售楼盘楼盘近20个，后期存量供应约上千万平米，造成了燕郊房地产市场竞争的加剧，燕郊最大优势是价格便宜，劣势是生活成本较高，开车每天需要30元的高速费，坐车也至少需要30分钟，同时手机也处于漫游状态存量压头，燕郊腹背受敌配套欠缺，通州倒挂普遍区域市场走势受淡市影响严重，存量压头通州向来是燕郊房价的风向标，在通州房价步步下跌的同时，燕郊房价也将被一直压制在售项目中仍具优势的均为地铁沿线项目，房价开始回落的同时，靠近地铁沿线的优质二手房价格却依然保持强劲态势，造成通州新盘和二手房价格普遍倒挂的现象总体发展情况

5、市场各项目情况分析燕郊住宅市场调研报告规模：183万平米；类型/栋数：44栋，18~35层；容积率：2.94开盘时间：一期08年6月，二期09年2月；在售产品：40平米一居至130平米三居，70~90平米为主力供应；销售均价：3600元/平米；总价区间：15~40万左右；精装修：毛坯。一期08年6月开盘价格为3800~4000元/平米，09年12月入住，已售罄；二期09年2月14日开盘24#、26#共420套，3580元/平米起，两天销售330套，月末加推25#，3月推出21#、22#，月消化700套。项目基础指标：项目卖点——大盘、风情园林、配

6、建大型商业目前项目销售实现热销。天洋城中加合作，低价策略天洋城一期为1#至9#楼，均为33层，共3500户，已售罄；二期在售为18层的21#、22#以及35层的24#~26#楼，约1100户，目前仅剩余少量房源；预计推出二期南区24层的43#、44#楼，约650户，目前放号中；预计后期整体存量约120万平米，供应量巨大大盘项目产品供应持续释放优越户型，细节凸显品质纯南户型，明厨明卫阳台通过推拉门连接客厅，节省空间浪费，增加采光面积厨房面积较大，存在一定浪费卫生间洗手池外置，干湿分区不明确87.8㎡两居128.6㎡三居南北通透，明厨及双明卫通过折线

7、阳台连通客厅与卧室，增加空间感及采光面积交通空间存在浪费缺少玄关设置，公共卫生间正对大门天洋城二期在售户型附加值高，方正框架结构东向户型，明厨明卫三面观景阳台，增加采光及空间互动无餐厅设计，客厅使用功能混杂缺少玄关设置58.6㎡一居81.6㎡两居东西通透，明厨明卫西侧设置书房并带阳台，区分工作与休息空间入门仓促，紧邻厨房，且餐厅空间设计不足洗衣间相对封闭，干湿分区不明确天洋城二期南区预开楼栋户型核心商业，优秀教育配套四季温哥华，主题园林春夏秋冬四季主题分别以温哥华四个著名公园为原型设计而成天洋城枫叶大道25万平米，综合购物、餐饮、商务活动、休闲娱

8、乐、文化服务等业态的核心商业区沙龙双会所小区北区和南区各设有一所会所，设有游泳池、健身房、棋牌室、书吧等娱乐健身设施北大幼儿园结合北大附