济南市住宅市场调研报告

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1、济南市住宅市场调研报告第一部分：市场宏观分析为把握济南市房地产市场的发展趋势及需求动态，公司于2005年秋季，对济南房地产市场进行了深入的市场调研，根据调研结果做以下总结报告，本报告由市场宏观分析、消费市场及开发市场微观分析以及本案市场机会分析三个部分组成。一、济南市宏观经济分析1、宏观经济环境2005年前三季度，济南市实现GDP生产总值1327．9亿元，增长15．9%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。其中第一产业实现增加值83．92亿元，同比增长5.9%；第二产业实现增加值632.18亿元，同比增长18.7

2、%；第三产业实现增加值611.39亿元，同比增长14.5%（其中房地产业实现增加值64.45亿元，同比仅增长0.5%）。2、济南经济结构1）国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构济南作为山东的省会城市，积聚了大量的大型国有企业，如鲁能、济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等，大型国有企业是济南经济的主体、骨干和脊梁，以这些企业为龙头，带动了一大批中小企业的发展。2004年,全市个体工商户增加到13.3万户，私营企业累计达到23000户，形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。2）济南向区域中心城市转变目前济南市现代服务业的

3、比重大约占GDP的25%左右，现代服务业的比重决定了城市的地位，香港作为国际性区域城市，其第三产业的比重占其GDP的86%，现代服务业的比重占50%左右，东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GDP的90%以上，现代服务业的比重占60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市，成为中国经济版图上一个重要的力量。二、济南市人文环境分析1、包容并兼的文化特色济南文化是鲁文化和齐文化的结合，济南人有鲁文化的内敛而不张扬，喜欢轻松而悠闲，朴实大方，同时还有部分齐文化的开放和重商成分，能接受新东西。济南文化的时空复合性

4、决定了该文化的复杂性，文化的复杂性决定了人们的价值取向和消费观念，使济南这个庞大而又看似无序的城市既古老、又现代，既传统、又开放，既富裕、又贫穷，是一个有众多阶层组合的城市。2、层次的价值取向文化决定了价值取向，作为一个文化多元性的城市，其价值取向也表现出其多层次的特点，具体为以下四种价值观，即：官本位、学本位、商本位和家本位。²官本位思想济南几乎集中了所有全省性的政府、机关和事业单位及中央各大部门驻山东总部集中地，连企业也带有浓厚的官方色彩（如重汽、轻骑、济钢），这使得济南很多人以做官为荣，这部分人有权、有钱，敢消费，消费水平也高

5、，并有一定的比例。²学本位思想济南高校数目排在全国前几位，文化竞争力全国排名第8，所以济南不乏有学问的人，教授、工程师、学者数目不少，所以，在目前官本位思想趋于淡化的情况下，这个群体也越来越大，他们的思想超前，容易接受新事物，消费水平较高，但还需要在市场中体现自己知识的价值。²商本位从商的人在济南不占少数，主流是省内外的个体商户、民营企业，甚至还有少部分外国企业，这部分人是未来济南市场经济发展带动力量，和市场完全接轨，以财富积累和再生产为目标，消费理性化。²家本位。这部分人在济南占有比例最高，即平民家庭，包括济南本地人和外地在济南的

6、企事业单位的员工，他们以家为中心，以下一代为中心，经济收入和消费水平不高。3、济南人对城市又爱又恨对济南非常热爱，但对济南落后的城市面貌和脏乱差的城市环境非常痛恨，非常希望济南的城市面貌能快速改变，展现济南现代化大都市的魅力。对于一些能够展现济南新形象，表现济南新时代特征的建筑，济南人抱以热切的希望。第二部分：消费市场及开发市场微观分析一、济南市住房消费分析济南的消费群体受传统思想影响较大，喜欢实实在在的东西，消费心理及消费行为相对保守，呈内敛方式；2000年以后，随着广告及各种推广概念的引导，其接受新事物的能力有一定的进步。1、老

7、济南人—拆迁入市型主要包括济南本地人和在济南工作了十五年以上的普通职工，他们有家本位的思想，目前居住在城市中心位置（内环线里），房子一般是自家或单位的福利性分房、房改房，建筑时间长、质量和户型差、面积小，由于长期居住在城市中心位置，他们不愿意离开市中心，这部分人消费水平不高，但有一定积蓄，随着大规模的拆迁，他们通过不断获得的补偿来购房。2、公务员—改善居住型包括大型国有企业、省市直机关、金融、学校、医院等单位职工，这部分在济南比例不小。他们一般在市中心上班，收入水平高、稳定，而且单位效益好，他们大部分拥有单位住房，随着省直机关房改房

8、上市，他们将通过选择品质及环境良好的楼盘而成为济南二次置业者的主体，是中大户型的主要需求群体。3、成功人士—享受投资型在济南，成功人士的构成较为多样化，有独撑门户的个体经营者，有资本丰厚的各类投资者，有一部分靠技术、知识进入市场换取金