论我国《物权法》上预告登记制度的完善

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1、论我国《物权法》上预告登记制度的完善论我国《物权法》上预告登记制度的完善杨震预告登记肇始于早期普鲁士法规定的异议登记制度,而后改称预告登记,并被德国等国民法所继承。《德国民法典》第883条规定:为保全转让或废止土地的一项物权,或该物上请求权,或变更这些权利的内容和顺位请求权,可以在不动产登记薄中进行预登记。可见它是为保全一项以将来发生的物权及物上请求权发生、变动、废止为内容和目的的的权利预登记。设立预告登记制度的[1]目的,在于保护以物权变动为内容之请求权,免受债务人处分行为之妨害。德国、日本、瑞士及我国台湾地区的民法都对该制度进行了规定。我国《物权法

2、》第20条对该制度也进行了相应规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。但是该规定存在一些不足之处,有必要对其进行研究探讨。我国《物权法》规定的预告登记适用范围狭隘、适用条件严苛、效力单一已经影响到该项制度的预期立法目的和司法价值的实现。一、扩大预告登记适用范围??从约定不动产物权到法定请求权及特殊动产物权从《德国民法典》第833条规定

3、来看,预告登记的适用范围大体包括移转或消灭不动产物权的请求权以及不动产物权内容变更或顺位变更的请求权。从我国台湾地区土地法规定的预告登记适用范围一般归纳为五项:为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭的请求权、为保全土地权利内容变杨震(1952?),男,黑龙江省哈尔滨市人,博士生导师,教授,黑龙江大学党委书记。1更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请[2]求权。预告登记制度的适用范围总体上可概括为预告登记的请求权范围及财产种类两项。我国《物权法》规定的预告登记制度虽然在表述上与上述国家和地区有所不同,但通过解释可

4、以达到相同的效果。因为“其他不动产物权的协议”的范围相当广泛,可以涵盖物权设立、变更、转让和消灭的所有方面。因此,我国《物权法》上的预告登记与前述法律规定并无不同,其适用的请求权涉及物权变动的各个方面,其适用的财产种类仅包括不动产。唯一不同的是,我国《物权法》上的预告登记制度还将请求权的产生原因进行了限定,即须是依据“协议”产生的请求权,从而排除了法定请求权可以预告登记的可能。笔者认为,将预告登记的范围限定于约定请求权及不动产的做法有待商榷,而应将其扩大至法定请求权及动产。(一)法定请求权的可预告登记性依据权利的产生与当事人意思表示之间的关系不同,可将

5、权利分为约定权利与法定权利。在我国,就物权性质的权利而言,前者包括抵押权、质权及因买卖、赠与等导致的所有权变动等;后者包括建设工程承包人的优先受偿权、优先购买权等。对于法定请求权可否预告登记?《瑞士民法典》第959条规定:“1、法律明文规定须预告登记的,如先买权、买回权、买受权、用益租赁权和使用租赁权等人的权利,得在不动产登记簿上进行预告登记。2、前款取得人的[3]权利,一经预告登记,即对日后取得的权利具有对抗的效力。”《德国民法典》虽然没有明言法定权利可否预告登记,但有学者认为,预告登记对“无论是基[4]于合同产生的还是法定的请求权都可以担保。”笔者

6、认为,如果将预告登记制度的适用范围限定于以协议产生的请求权,从而排除了建设工程承包人、优先购买权人等通过预告登记制度保护自己权利的可能性,有违公平。以建设工程承包人的优先受偿权为例,建设工程承包人虽然享有优先受偿权,但其效力如何法律并没有明确规定,这样一来,就会产生下列结果:经预2告登记的请求权因其进行了登记,可对抗建设工程承包人的优先受偿权;亦或如果建设工程承包人的优先受偿权产生于预告登记之前或法律明确规定建设工程承包人的优先受偿权产生于预告登记之前,则可对抗预告登记的请求权。无论哪一种结果,都必将损害其中某一方的既得合法利益。前一种结果剥夺了建设工

7、程承包人以预告登记合理地排除该建设工程买受人的请求权的权利,因为如果允许预告登记,建设工程承包人在优先受偿权产生之前就可以以预定的报酬额进行登记,从而在公示的基础上合理地保护自己的权利;后一种结果则损害预告登记权利人的利益,因为优先受偿权虽然产生在前,但因其没有公示,所以该建设工程的买受人无法知晓该权利的存在,会遭受不测的损害。因此,在不允许优先受偿权进行预告登记的前提下,哪种结果都不能令人满意,除非我们可以证明买受人或建设工程承包人中有一方处于需要特别保护的弱势地位。然而,我们找不出理由赋予其中某一方特殊保护的理由。民法是以平等主义为其前提假设,不分

8、贫富愚智,不分职业贵贱,甚至是不分政府和人民,一[5]律使用相同的规范。虽然私法社会化已成为一