试论物权法中规定的预告登记制度

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1、.试论《物权法》中规定的预告登记制度程啸清华大学法学院副教授　　《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第20条第1款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。　　一、预告登记的概念与特征　　预告登记(Vormer

2、kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“本登记”或“终局登记”)。....　　由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我

3、国台湾地区的“土地法”所借鉴。在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。此次《物权法》对预告登记制度的规定对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益以及未来我国建立统一、完善的预告登记制度，具有极为重要的意义。　　从《物权法》

4、第20条的规定来看，预告登记制度具有以下特征：　　1.预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。申言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以《，物权法》第20条第1款第2句规定“：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”　　2.预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说，就

5、是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。《物权法》第20....条第1款对预告登记的内容的规定与其他国家有所不同。在有些外国法中，预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的，也可以是依法产生的，甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。例如，在德国可以进行预告登记的包括三类情形：(1)针对不动产物权的债权请求权，如出让或消灭土地权利的请求权，关于出让或消灭土地上所设权利的请求权，变更此等权利内容或顺位的请求权。(2)为进行诉讼保全而进行的预告登记。(3)法院作出的

6、假执行判决(相当于我国民事诉讼法中的先予执行)而进行的预告登记。而从《物权法》第20条第1款的规定来看，能够进行预告登记的债权请求权只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，不能适用预告登记。　　3.预告登记具有从属性。申言之，只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被撤销等原因而消灭时，则预告登记也随之自动消灭;当债权请求权已经获得实现时，预告

7、登记也依法消灭;如果不动产因法院的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也归于消灭。正因如此《，物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”此外，预告登记不能单独转让而必须随同被担保的债权而转让，此时受让人有权申请登记机关进行更正登记。....　　4.预告登记可以依据当事人的协议进行，也可以依据法律的规定。《物权法》第20条第1款第1句明确允许当事人通过协议约定向登记机构申请预告登记，但是这并不意味着法律不能规定当事人单方申请进行预

8、告登记。在《物权法》颁布之前，我国的一些地方性法规就明确规定在一定的情形下当事人有权单方进行预告登记，例如《，上海市房地产登记条例》第49条第2款规定“：应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如《，广州市城镇房地产登记办法》第42条第3款规定“：预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预