论《物权法》关于预告登记制度的规定

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　　论《物权法》关于预告登记制度的规定摘要：明确《物权法》中新规定的预告登记制度的概念、价值，并对其内容进行分析，在借鉴国内外立法经验的基础上，总结出预告登记制度可完善之处。关键词：预告登记制度;请求权;《物权法》《物权法》第20条规定了预告登记制度，其内容为：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。预告登记后，债权消灭或能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。一、预告登记的概念 预告登记，指为保全一项以将来发生不动产物权的移转、变更、废止为目的的请求权而进行的不动产登记。这种登记是不动产登记的特殊类型。其本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。预告登记发端于普鲁士法上规定的异议登记制度，德国民法继承了普鲁士法，用异议登记制度代替了以前保全物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权的预告登记制度，后瑞士、日本、中国台湾地权民法纷纷吸纳。现代各国对预告登记一词的翻译不尽相同，其中日本称为“假登记”。我国过去对此翻译并不一致，有暂先登记、预登记、预先登记等，《物权法》采用了“预告登记”的称谓。二、预告登记的价值 预告登记的目的在于保护债权请求权。而请求权依据法理，不应该纳入不动产物权的登记。但在现实生活中，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律加以保障。如：无住房者购买预售的住房，因涉及其住房权这种生存权即基本人权，因此在法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要，但是，因为购房者与预售者订立的合同，只享有请求权的保护，而请求权没有排他的效力，因此，购房者无法防止预售者以更高的价钱将房子售予他人，而如果房主将房子以高价转让给他人并进行登记，在此情形下，则购房者只能够请求房主承担违约责任，而不能行使所有权请求权。但是，如果购房者在购房时将他的这一请求权进行预告登记，因预告登记具有物权排他的效力，故预售者一方任何违背预告登记的内容而处分的行为均为无效。这样，购房者将来肯定能够获得进行预告登记后的房屋。由此可以看出，预告登记对解决类似住房预售这样一些敏感的社会问题有着特殊作用，在其他关于不动产物权变动的请求权中，基本情形与此类似，预告登记原则价值基础在于：所有权固然应得到法律的保障，但土地、房屋等不动产具有不可替代的价值，当合同相对人所期待的未来发生的不动产物权变动对其有极为重要的意义时，作为利益平衡机制的法律，也应当认同这种变动对相对人的意义，从而保障这种变动效果的实现。它符合民法上诚实信用原则和禁止权利滥用原则的要求，在现实经济生活中，在不动产交易中，由于追求利益，经常会有违约行为的发生，而违约方常常是经济上的强者，相对人常常是弱者，故建立预告登记制度，符合保护弱者的价值取向[1]。三、《物权法》中预告登记制度的主要内容(一)现行预告登记制度的适用范围《物权法》规定预告登记的目的在于保全将来变动不动产物权的请求权，而该不动产物权变动请求权发生的依据为当事人双方所签订的协议，请求权的对象为不动产物权，所保全的请求权的具体内容为设立、移转、变更、或消灭不动产物权。 《物权法》的规定有助于通过协议而进行不动产交易双方通过预告登记来明确双方的权利和义务。但在现实生活中，不动产物权变动的请求权除了交易双方的协议而产生的之外，是否还包括其他的形式而产生的请求权？预告登记除不动产物权之外，对某些特殊的动产交易是否也可以实施预告登记?(二)预告登记的效力范围预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这体现了预告登记的效力为保全权利。对于预告登记后，未经登记权利人同意的情况下，债务人所为的处分行为，不产生物权上的效力，包括两个方面的含义：一是处分该不动产而签订的合同有效。二是虽合同有效，但该合同实际上无法履行，不能产生不动产物权设立或变动的结果，即无法办理过户登记或抵押登记等手续。对于进行了预告登记的不动产能否列入破产财产以及针对同一不动产进行若干次预告登记，在实现物权时是否有先后顺序之别，《物权法》中没有相应的内容规定。(三)预告登记的成立及失效 根据《物权法》规定，预告登记成立的条件是当事人的约定，即双方当事人意思表示一致。但如果债务人一方不同意或不协助债权人办理登记时，债权人的权利如何实现呢？《物权法》关于预告登记失效规定了两个方面的原因：一是债权的消灭。因为预告登记的目的是保护债权请求权的实现，因此，当债权消灭时，预告登记失去其存在的意义。另一方面是权利行使期间的经过。《物权法》规定的期间为自能够进行不动产登记之日起三个月。因为预告登记在保护债权人请求权时，亦是对债务人行使物权的限制，如果债权人能够行使权利却懈于行使，使债务人处于不利状态，那么，为平衡双方的利益，法律规定了这一期间，并且该期间为除斥期间，但预告登记失效后，双方当事人还应如何操作，法律上欠缺规定。四、预告登记制度的完善通过以上对该制度内容的分析，可以看出该制度在规定上还存在着一些漏洞，以下结合国内外立法经验来探寻该制度的完善之路。(一)扩大预告登记的使用范围 对于预告登记的范围，《德国民法典》第883条规定：为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权请求权，或者土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记簿中将其纳入预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，预告登记也为许可。《瑞士民法典》第959条第1款规定:需法定预登记的，如先买权及买回权、买受权、租赁权等个人权利，得在不动产登记簿上预登记。第960条第1项规定：因下列之一种原因，得预登记对土地的处分限制：(1)官方为保全有争执的或有待执行的请求权所发布的命令；(2)出质、破产或遗产延期分割；(3)属法定预登记的,如家宅的设定及后位继承人的继承权等权利。根据我国“台湾土地法”第79条规定，预告登记适用于保全下列请求权：(1)关于土地权利移转或使其消灭之请求权;(2)土地权利内容或次序变更之请求权；(3)附条件或期限之请求权。”《日本不动产登记法》第2条规定：假登记于下列各项情形进行：(1)未具备登记申请程序上需要的条件时；(2)欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同[2]。参照德国、瑞士、日本以及中国台湾地区的立法经验，使预告登记真正涵盖需要保全的请求权，更加有效地发挥其作用，应当适当扩大预告登记的适用范围。具体而言，应增加以下几个方面的请求权：(1)因物权变动时间或条件尚未具备的附条件或附期限的不动产请求权。(2)对一些特殊的动产，如飞机、船舶、汽车，其物权变更以登记为公示方法，因此，其变更请求权也应该纳入请求权的范围。(3)一些特殊的不动产请求权，如国有土地使用权、建筑工程承包人的优先受偿权也可以通过预告登记来进行保护。而预告登记的请求权，除因双方协议外，还应该包括法院的判决、裁定产生的请求权，因法律规定而产生的请求权，政府的行政决定产生的请求权。 (二)增加预告登记的效力范围预告登记除权利保全效力之外，还应增加预告登记的顺位保全效力以及破产保护效力。预告登记的顺位保全效力，其具体内容是，当预告登记推至物权登记时，不动产权利的顺位不是依物权登记日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。如《德国民法典》第883条第3款规定：请求权如以让与一项物权为目的，则请求权的顺位依预告登记确定。为什么这样规定的目的在于，被保全的请求权的顺位被确定在预告登记之时，也就确定物权登记的顺位，从而使所有权转移请求权能够顺利实现。预告登记的破产保护效力，即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的不动产不列入破产财产，从而使请求权发生指定效果的效力。如《德国破产法》24条规定：为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。(三)完备预告登记的成立以及失效规定 权利人在进行预告登记时，虽然当事人之间存在有效的协议，但债务人不同意或不协助债权人办理登记，则债权人的权利应如何实行？在此情形下，当事人之间存在有效协议下，债务人拒绝履行协助义务，债权人应有权向法院提出申请，由法院依照非诉程序作出裁定，权利人可照裁定向登记机构申请预告登记。关于预告登记的实效，根据梁慧星教授主持的《物权法草案建议稿》第37条规定：预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使权力的，其利害关系人可以申请涂销该预告登记。被涂销的预告登记，自涂销时丧失其效力。梁教授提出的预告登记实效后所采取的涂销制度的实施值得借鉴，因为在预告登记失效后，在预告登记簿中却还有相应的记载，因此，为完善预告登记制度，还应该建立涂销制度。而涂销的后果，则是消灭一项具有物权效力的权利，并且把涂销预告登记的申请权赋予一切利害关系人，目的亦是促使经济秩序早日恢复正常。(四)新增预告登记义务人享有的抗辩权《德国民法典》第886条规定对关于预告登记请求权的消除：对预告登记所保全的请求权涉及的土地或物权的享有人，对此项请求权有持续的排除性抗辩权时，可以请求解除保全请求权人权利的预告登记。 建立预告登记制度的目的，是对请求权的实现提供有力保障，但并不改变请求权原来的法律关系。义务人享有的针对请求权人的抗辩权，是根据请求权本来法律关系产生的权利。如在商品房预售合同中，购房人享有交付房屋的请求权，出售人享有支付价款的请求权，双方进行预告登记。虽然购房人取得了房屋的所有权的请求权得到预告登记的保护，但购房人不能够按约定缴纳购房款，出售人仍可以行使抗辩权，可以请求登记机关解除预告登记。因此，该登记未改变合同所产生的法律关系，更不能消除义务人的抗辩权。因此《物权法》应新增对于预告登记所保全的请求权所涉及的相应承担义务之人，其抗辩权不因预告登记制度而消除。至于义务人的抗辩权，产生的原因有很多，如合同法上不安抗辩权、同时履行抗辩权等等，具体的抗辩权，根据具体法律关系产生而不同。