论《物权法》关于预告登记制度的规定

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1、论《物权法》关于预告登记制度的规定摘要：明确《物权法》中新规定的预告登记制度的概念、价值，并对其内容进行分析，在借鉴国内外立法经验的基础上，总结出预告登记制度可完善之处。关键词：预告登记制度;请求权;《物权法》《物权法》第20条规定了预告登记制度，其内容为：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。预告登记后，债权消灭或能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。一、预告登记的概念预告登记，指为保全一项以将来发生不动

2、产物权的移转、变更、废止为目的的请求权而进行的不动产登记。这种登记是不动产登记的特殊类型。其本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。预告登记发端于普鲁士法上规定的异议登记制度，德国民法继承了普鲁士法，用异议登记制度代替了以前保全物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权的预告登记制度，后瑞士、日本、中国台湾地权民法纷纷吸纳。现代各国对预告登记一词的翻译不尽相同，其中日本称为“假登记”。我国过去对此翻译并不一致，有暂先登记、预登记、预先登记等，《物权法

3、》采用了“预告登记”的称谓。二、预告登记的价值预告登记的目的在于保护债权请求权。而请求权依据法理，不应该纳入不动产物权的登记。但在现实生活中，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律加以保障。如：无住房者购买预售的住房，因涉及其住房权这种生存权即基本人权，因此在法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要，但是，因为购房者与预售者订立的合同，只享有请求权的保护，而请求权没有排他的效力，因此，购房者无法防止预售者以更高的价钱将房子售予他人，而如果房主将房子以高价转让给他人并进行登记，在此情形下

4、，则购房者只能够请求房主承担违约责任，而不能行使所有权请求权。但是，如果购房者在购房时将他的这一请求权进行预告登记，因预告登记具有物权排他的效力，故预售者一方任何违背预告登记的内容而处分的行为均为无效。这样，购房者将来肯定能够获得进行预告登记后的房屋。由此可以看出，预告登记对解决类似住房预售这样一些敏感的社会问题有着特殊作用，在其他关于不动产物权变动的请求权中，基本情形与此类似，预告登记原则价值基础在于：所有权固然应得到法律的保障，但土地、房屋等不动产具有不可替代的价值，当合同相对人所期待的未来发生的不动产物权变动对其有极为重要的意义时，作为利益平衡机制的法

5、律，也应当认同这种变动对相对人的意义，从而保障这种变动效果的实现。它符合民法上诚实信用原则和禁止权利滥用原则的要求，在现实经济生活中，在不动产交易中，由于追求利益，经常会有违约行为的发生，而违约方常常是经济上的强者，相对人常常是弱者，故建立预告登记制度，符合保护弱者的价值取向[1]。三、《物权法》中预告登记制度的主要内容(一)现行预告登记制度的适用范围《物权法》规定预告登记的目的在于保全将来变动不动产物权的请求权，而该不动产物权变动请求权发生的依据为当事人双方所签订的协议，请求权的对象为不动产物权，所保全的请求权的具体内容为设立、移转、变更、或消灭不动产物权

6、。《物权法》的规定有助于通过协议而进行不动产交易双方通过预告登记来明确双方的权利和义务。但在现实生活中，不动产物权变动的请求权除了交易双方的协议而产生的之外，是否还包括其他的形式而产生的请求权？预告登记除不动产物权之外，对某些特殊的动产交易是否也可以实施预告登记?(二)预告登记的效力范围预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这体现了预告登记的效力为保全权利。对于预告登记后，未经登记权利人同意的情况下，债务人所为的处分行为，不产生物权上的效力，包括两个方面的含义：一是处分该不动产而签订的合同有效。二是虽合同有效，但该合同实际上无法

7、履行，不能产生不动产物权设立或变动的结果，即无法办理过户登记或抵押登记等手续。对于进行了预告登记的不动产能否列入破产财产以及针对同一不动产进行若干次预告登记，在实现物权时是否有先后顺序之别，《物权法》中没有相应的内容规定。(三)预告登记的成立及失效根据《物权法》规定，预告登记成立的条件是当事人的约定，即双方当事人意思表示一致。但如果债务人一方不同意或不协助债权人办理登记时，债权人的权利如何实现呢？《物权法》关于预告登记失效规定了两个方面的原因：一是债权的消灭。因为预告登记的目的是保护债权请求权的实现，因此，当债权消灭时，预告登记失去其存在的意义。另一方面是权

8、利行使期间的经过。《物权法》规定的期间为自能够进行不