论《物权法》中规定的预告登记制度

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1、论《物权法》中规定的预告登记制度摘要：预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护不动产交易安全、维护市场信用具有重要作用。结合我国《物权法》中关于预告登记的规定，分析预告登记的特征、性质、适用范围、效力，并结合其他国家和地区的做法，借鉴实践经验，指出了预告登记应该进一步明确的几个问题。　　关键词：特征；性质；适用范围；效力　　　　《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利

2、人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这是《物权法》确立的一种新型制度，即预告登记制度。《物权法》的此条规定对预告登记制度的适用范围、发生条件、效力的　　产生和消灭作出了比较完整的规定。　　　　一、预告登记的概念与特征　　　　第一，概念。预告登记（VormerKung）是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已

3、经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记可以防止出卖人“一物二卖”，保护买受人的合理期待，促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现。　　第二，与本登记比较所体现出来的本质特征。一是预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。而本登记所登记的是已经完成的不动产物权登记，即现实的物权登记。二是在进行本登记后，当事人所要设立的物权即刻设立，所要变更、废止

4、的物权即刻发生变更、废止的效果。即本登记具有确定、终局的效力。而预告登记后，并不导致不动产物权发生任何变动。预告登记制度的创设，目的在于促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现，预告登记的主要效力就是保全债权请求权。正如张文龙先生所指出“不动产物权之变动，有强制登记之原则，非经登记，不生效力。对于由此强制登记原则所生之危险，为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权的请求权而为之准备登记，即为预告登记”。三是预告登记是相对于本登记（即终局登记）而言的一种预备登记（临时登记）。当当事人所具备

5、的实质要件即有关当事人之间的实体权利义务关系的要件，和形式要件即不动产登记机关所要求的申请程序条件都已具备时，预告登记即向本登记推进。　　第三，从属性。预告登记对其所保全的请求权具有依附性，随着请求权状态的改变而变动，当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让和消灭并办理相应的登记记载手续。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这就意味着，预告登记所保全的请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被撤销等原因而消灭时

6、，则预告登记也随之自动消灭；如果不动产因法院的的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也归于消灭。但是，预告的消灭并不必然意味着请求权消灭，比如，预告登记请求权利人自愿放弃预告登记，并办理涂消登记时，预告登记消灭，但该请求权仍然可以存续。　　　　二、预告登记的性质　　　　我国《物权法》并未对预告登记的性质加以规定。在我国，关于预告登记的性质主要有三种观点：其一认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目

7、的，具有若干物权效力的制度；其二认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权；其三认为，预告登记使债权请求权具有明显的物权性质，属于一种典型的物权化的债权。第三种观点是目前我国学者中比较主流的观点。　　笔者认为：第一种观点其实是请求权保全制度说，预告登记其实具备形式意义上的性质和实质意义上的性质，第一种观点把预告登记认为是一种特殊登记制度，其实仅仅谈到了预告登记形式意义上的性质，并不能解决实际问题，所以显得无探讨意义。第二种观点可认为是准物权说。准物权通说认为是指权利人于将来某

8、种条件下可以取得所有权或其他物权的权利。但是通说仅仅是通说，并非一致意见，而且对物权取得权的性质学界也存在不同观点。目前尚未有法律对准物权进行规定，以不确定的事物去定性另一不确定的事物，是逻辑上的错误，并无实意。　　持第三种观点的学者所分析的主要理由如下：物权是绝对权，具有对抗第三人的效力；物权的变动只能在公示后才能成立或具有对抗第三人的效力，不动产物权的变动以登记为公示手段。债权是相对权，只对其当事人产生效力或约束力，不能对抗第三人。预告登记将物权法之