论我国的预告登记制度

《论我国的预告登记制度》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、论我国的预告登记制度论我国的预告登记制度论我国的预告登记制度论我国的预告登记制度论我国的预告登记制度论我国的预告登记制度2010年4月(总第237期)法制与经济.FAZHIYUJINGJINO.4,2010(Cumulatively,NO.237)论我国的预告登记制度谢亚男(天津商业大学法学院,天津300122)【摘要】我国在07年颁布的《物权法》中首次规定了预告登记制度.使得被登记的不动产物权请求权具有物权效力,并对于现实生活中出现的”一房二卖”现象有良好的制约作用.但是我国的预告登记制度还存在

2、着某些不足,本文通过和国外的立法的比较,完善我国的预告登记制度.[关键词】预告登记;债权物权化;一房二卖一,什么是预告登记预告登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,该项请求权所要达到的目的,是在将来发生不动产物权变动.这种登记是不动产登记的特殊类型.其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记,而预告登记所登记的,不是不动产物权,而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权.预告登记制度在我国《物权法》中第2O条做了规定:”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议

3、,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记.预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力.在这一条的第二款,又对预告登记作了限制规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效.”我国首次以法律的形式将房屋及其他不动产的预告登记制度加以确定和廓清.,二,设立预告登记的目的及意义在我国设立预告登记制度主要的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利.在不动产物权转让的过程中,债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各

4、种各样的原因而有相当长的时间间隔.在采登记要件主义的国家,虽然在债权行为成立后,不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务,但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转.即使在采登记对抗主义的国家,也可能会产生因登记所必需的手续不完全而无法登记的情况,此时权利的移转没有对抗第三人的效力,不产生公信力.预告登记的实践意义在于,权利人所期待的未来发生的物权变动对自已有极为重要的意义,非要发生这种变动不可,而法律也认可这种变动对权利人的意义,并以法律予以保障.例如,当购房人与开发商订立预售合同后,只享有合

5、同法上的请求权,该项权利没有排他的效力,所以,购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出售给其他人即”一房二卖”这种情况的发生,而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿,而无法获得指定的房屋.在建立了预告登记制度的情况下,购房人如果将他的这一请求进行预告登记,因为预告登记具有物权的排他性,所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力.这些处分行为既包括一房二卖,也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为.这样,购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋,因此预告登记对解决类似商品房预售中一房

6、二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用.依照本规定,预告登记不仅可以针对当事人签订买卖房屋协议的情况,还包括签订其他不动产物权协议的情况.因而,建立预告登记制度,具有广泛的保障债权实现的意义【I】.三,预告登记的性质关于预告登记的性质,在我国主要存在三种观点:第一种观点认为,预告登记是介于债权与物权之间,兼具两者的性质,在现行法上为其定性实有困难,可认为系于土地登记簿上公示,以保全对不动产物权之请求权为目的,具有若干物权效力的制度.第二种观点认为,预告登记的权利是一种具有物权性质的债权,或者可以

7、说是一种准物权.第三种观点认为,预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力,纳入预告登记的请求权,对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排他的效力,以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果,其实质是限制现时登记的权利人处分其权利.从各国法律规定来看,预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力,即具备了一定的物权效力.因此,从预告登记的性质上说,预告登记是债权物权化的一种具体表现.所谓债权物权化,是指债权具备了物权的某些效力.从各国法律的规定来看,预告登记的

8、对象基本上限于不动产物权变动的请求权.这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的,权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人,但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分.因此,这种请求权应属于债权的性质.但是,如果不对义务人的这种行为予以限制,则权利人的权利就很难得到保障.因此,权利人藉预告登记制度来预防这种危险,使得违反预告登记的债权请求权的处分无效.这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力,从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力.可见,预告登记使得债权请求权具