预告登记制度的研究

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1、摘要预告登记制度是我国新近公布的《物权法(草案)》中创设的一项制度。预告登记于我国而言是一种新的不动产登记类型，在比较法上则是一项成熟的物权制度。预告登记对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。它赋予发生物权变动的债权请求权以物权的排他对抗效力，以保护特定债权的实现，从而平衡物权变动中各方当事人的利益。这对于保障当事人权利，保护交易安全，维护市场信用具有重要作用。我国的预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，本文运用比较分析和历史考察等方法，对预告登记制度加以研究，以期为酝酿中的物权法进行理论准备。所谓预告登记是指在当事人所期待的不

2、动产物权变动所需的条件缺乏或尚未成就时，法律为保护未来物权变动的债权请求权而对其进行的登记。预告登记制度的价值体现为赋予不动产交易中债权人的请求权以适当的物权性效力，确保债权请求权在将来得以实现。它弥补了物权与债权严格分立的制度缺陷，稳定了不动产交易秩序。溯其渊源，预告登记制度为德国民法所创立，后被瑞士、日本及我国台湾地区民法所采用。不同的物权变动模式和登记制度决定了预告登记保全的权利性质和范围不同。德国、瑞士和台湾地区的预告登记制度保全的是债权请求权，日本的假登记制度保全的是本登记的请求权。预告登记制度作为登记制度的一种特殊类型，不是独立存在的，而是与

3、一国的物权变动制度有机共生。通过对德国的预告登记制度和日本的假登记制度作比较研究，发现两国在具体制度内容上尽管有所区别，但都环环相扣、逻辑严谨，与物权变动制度的其他内容有机结合。预告登记保全的请求权的种类、范围，各国的规定不尽一致。本文赞成借鉴德国民法典的相关规定，即保全以不动产物权变动为目的的债权请求权。从预告登记的性质上来说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。预告登记产生于两种途径：基于登记义务人的许可或法院假处分判决而产生。预告登记具有保全权力的效力、顺位保护效力、预警效力和破产保护效力。上述效力依托于本登记，没有本登记，预告登记不产生任何效力。

4、我国商品房预售登记备案制度与预告登记有本质区别。预售登记是对商品房预售进行管理的行政手段，具有浓厚的行政管理色彩，不具备预告登记的效力。构建我国的预告登记制度，有利于经济上弱者的保护，对维护不动产交易安全、推动我国房地产业的发展有深远意义；同时也是健全我国不动产登记制度、完善法律体系的需要。我国物权变动模式应取法于德国的物权形式主义物权变动模式，并以此为前提，对我国的预告登记制度进行设计，具体包括预告登记的适用范围、预告登记的发生、效力及涂销等内容。关键词：预告登记；物权变动；物权；债权；债权请求权ABSTRACTRegulationofadvancen

5、oticeregistration1Sa1nstitutionthatestablishinginthe《TheRealRightLaw(draftedplanl》ofrecentlyannouncementinourcountry．AdvancenoticeregistrationisoneofnewtypesofrealestateregistrationinChina，butfromtheviewofcomparativelaw,itisamaturedinstitutionofrealrightwithalonghistory．Correspon

6、dingtotheregistrationofrealestate，theadvancenoticeregistrationisconsideredasasupplementtoforceofpublictrust．Itgiveresistanteffectofrealtocreditor’Srightthatalterationofrealright，toprotecttheparticularobligatoryrightrealizesandbalancetheeveryone’Sbenefits．It'simportantthatguarante

7、ecreditor’Srightandprotecttradessafetyandsupportthemarketreputation．Thesystemofadvancenoticeregistrationinourcountryisbeingestablished．Toperfectlawmaking，regulationofadvancenoticeregi!strationisexploredbycomparativeandhistoricalanalysisinthisthesis，Theadvancenoticeregistrationist

8、opreservethecreditor’Srightofclaiminthec