预告登记研究

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1、内容摘要物权公示制度是通过公示公信力对交易安全进行保护。预告登记是物权公示制度的内容之一，预告登记的本质在于其债权性。我国有关预告登记的法律规定不完整，只有权利保全的规定，应完善预告登记在其效力范围以及程序完整性上的规定。本文共四个部分，约2.7万余字。第一部分预告登记概述。预告登记指于本登记之前,对已登记权利的处分权予以限制以保全关于物权变动的请求权或其顺位的登记。其目的在于为保全不动产权利移转之请求权，为保全不动产权利使其消灭之请求权，为保全不动产权利次序变更之请求权以及为保全附条件或期限之请

2、求权四个方面。预告登记的价值在于安全价值与效率价值两方面，其在保护动的安全的同时，弥补对静的安全的保护不足，平衡真正权利人与善意第三人之间的利益，从而维护交易的迅捷与安全。第二部分预告登记的性质。关于预告登记的性质，学术上历有争议，存在债权说，物权说，债权物权化说。本文赞成债权说的观点：首先，预告登记请求权人无直接支配标的物之权利；其次，物权期待权不等于物权；第三，预告登记仅具有相对的效力。第三部分预告登记的现状分析。从国外及相关地区的预告登记制度中总结分析它们在顺位保全效力、对于强制执行的效力、

3、对登记名义人处分的限制三方面的异同之处。对我国预告登记进行现状分析，谈到商品房预售中预告登记的适用，对商品房预售合同备案登记和预告登记进行了比较；认为我国预告登记存在效力缺陷与管理体制两方面缺陷，缺少关于顺位保全效力、对抗强制执行和破产保护的效力的规定，同时无统一的不动产登记法律制度，登记程序也不完备。第四部分我国预告登记的完善建议。针对我国预告登记的现状分析，提出要构建与商品房预售相匹配的预告登记，具体包括平衡开发商与购房者的利益、平衡承建商与购房者之间的利益；完善预告登记的效力范围，补充顺位保

4、全效力、对抗强制执行和破查处分的效力；完善登记管理体制，具体包括制定统一的不动1产登记法、建立统一的登记机构、完善不动产登记的审查方式、完善预告登记的涂销程序四个方面。预告登记具有维护市场信用、保护交易安全、保障当事人的权利等作用。本文通过对预告登记的理论基础的深入研究，论证了其虽具有物权性效力，但债权性本质并未改变的观点。由于《物权法》中关于预告登记的规定过于简略，流于形式，本文在对德国、日本以及中国台湾地区预告登记理论与实践之比较研究的基础上，对我国预告登记内容与程序加以梳理，尝试将各国家地区

5、预告登记立法的优异之处借鉴于我国法律实践中，作出关于预告登记制度效力范围以及登记管理体制方面的立法完善建议，而更具有实践意义。关键词：预告登记；债权说；权利保全；权利平衡2AbstractThepublicityofrealrightistoprotectthetransactionsecuritythroughpubliccredibility.Theadvancenoticeregistrationisonepartofthesystemofrealright’spublicity.Advan

6、cenoticeregistrationistheessenceofthecreditor'sright.China'srelevantlawsandregulationsofthenoticeofregistrationisnotcomplete,onlytherighttopreserveregulation,shouldimprovetheadvancenoticeregistrationinitsscopeofvalidityandtheprovisionsontheintegrityof

7、aprogram.Thisarticleisdividedintofourmainparts,aboutmorethan2.8words.Thefirstpartisanoverviewoftheadvancenoticeregistration.Advancenoticeregistrationappearsbeforetheregister,inordertopreservetherightofrequestingthepropertychange.Itspurposeistopreserve

8、therighttorequestthetransfer,therighttomaketherealpropertydonotexist,therighttorequestorderchange,therighttorequestforthepreservationofconditionalorperiodoftheright.Noticeoftheregistrationofthevalueliesinthetwoaspects:safetyvalueandefficiencyv