预告登记制度法律研究论文

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1、预告登记制度法律研究论文论预告登记制度[关键词]预告登记法律性质登记的效力立法完善预告登记制度的建立具有极其重要的意义。预告登记作为一种保障买受人权利的制度设计，起到了增进交易顺利完成、保障交易安全的重要作用，然而，当前我国《物权法》中对预告登记制度的规定还实在不完善，在实践中会碰到各种题目，结合我国实践经验，不断完善我国预告登记制度，才能使预告登记制度在我国发挥其应有的重要作用。一、预告登记制度的历史考察及其概念界定从预告登记制度的起源来看，其最早起源于早期普鲁士时期所规定的异议登记制度。在早期的普鲁士邦法制定和实行的进程中，所确立的诸多物权法的基本原则和制度对德国民法典乃至物权法的终究构

2、成起到了重要作用。而异议登记制度即是其中一种，目的在于保全物的请求权。可以说当时的异议登记已初步构成了现在预告登记的雏形，但其具体内涵还不清楚，直到后期的普鲁士法将异议登记称之为预告登记，并同时规定了两种类型的预告登记。其一是具有异议登记性质的预告登记，即当在登记簿上登记的内容与真实权利不符时，为了保护真实权利人的利益，答应申请预告登记，使得可能受让不动产物权的第三人，没法主张登记公信力对善意受让人的保护，避免真正权利人丧失自己的权利。此种预告登记就是现在异议登记的渊源。另外一种预告登记则具有现在预告登记的性质，即为保全旨在实现物权变动的债权请求权的预告登记，经过预告登记后，未经登记权利人答

3、应，处罚该物则遭到限制，此种预告登记即现在所说的预告登记的发端。由于德国整个物权法体系的逐渐建立，确立了不动产转移需要进行登记，为了和整个法律体系相衔接，德国不断地对本身的法律体系进行了调剂，这两种预告登记制度为后来的德国民法典所继续，并逐渐发展为现在的预告登记制度和异议登记制度，预告登记成为一种必须在土地登记簿中登记的担保手段。.fwJia.尔后预告登记制度逐渐得以完善。由于《德国民法典》对大陆法系的深远影响，自从预告登记制度构成以来，鉴于其在保障债权人权利顺利实现、保障交易安全方面发挥的重要作用，逐渐为诸多国家和地区所采用和引进，如瑞士、日本和我国台湾地区都在各自的法律体系中规定了预告登

4、记制度。固然各个国家所规定的预告登记的具体概念和适用范围不尽相同，但其基本原理是一致的，都是通过对暂时不具有本登记条件的物权转移进行预告登记，而对此种以物权变动为目的的债权请求权进行保护，限制其后对此物权的处罚行为。我国在《物权法》颁布实施之前，并没有完全意义上的预告登记制度，只是存在一些地方通过地方性法规的情势对房屋登记有一些触及。根据《物权法》对预告登记制度的规定，笔者以为，所谓预告登记，就是指为了保全以物权变动为目的债权请求权能够顺利实现，而对此种以物权变动为内容的债权请求权而为的一种登记，并对登记后处罚该物权的行为做一定的限制。预告登记具有以下几个特性：1.预告登记具有担保性。预告登

5、记制度的设立目的是为了保全暂时不具有登记条件的物权转移，赋予此种以物权变动为目的的债权请求权预先登记的权利。当这类债权请求权经过预告登记后，即对物权的处罚行为进行一定的限制，以避免在物权转移可以进行结局登记之前，债务人再处罚该物的行为危及债权人的债权，保证债权人的债权请求权能够顺利得以实现。2.预告登记具有未来预期性。预告登记在不动产物权交易中，特别是商品房预售时，合同的成立与不动产物权终究转移登记有时会存在一个时间差，不能同步进行。此时为了避免第三人的抢先行为使债权人丧失期望的物权变动结果，而赋予其预告登记的权利。当预告登记的双方当事人签订物权转移的合同之时，并没有真正实现物权的转移，债权

6、人所取得的依然是以转移物权为内容的债权请求权，他还没有具有该物的物权，只不过经过预告登记的债权请求权，使物的所有人在这个时间差中不得随便对此物进行处罚。预告登记制度通过赋予债权请求权对抗效力，能够终究实现债权人期待的未来物权变动结果。在预告登记所保全的对象上，是将来期待进行物权变动的请求权，具有未来可预期性。3.预告登记具有从属性。预告登记的设立依存于其所担保的债权而存在，假如预告登记所保全的双方当事人间的债权消灭或无效，那末预告登记也势必失去了其存在的基础。二、预告登记制度的性质探讨由于预告登记制度既具有物权的性质同时又兼有债权的属性，其同时触及到债权法和物权法两大领域，如何界定预告登记的

7、性质，成了学术界争辩的一个焦点，对预告登记性质的界定概括起来主要有以下几种观点：1．物权说。该说以为预告登记制度创设了一种新的物权，当双方当事人设定了预告登记以后，这类独整理*立的限制物权便与此同时产生，该学说忽视了物权法定的原则和预告登记制度所具有的债权性质，较少被人们所认可。与该学说类似的还有"准物权说"。"预告登记的权利是一种具有物权性质的债权或可以说是一种准物权"。由于物权说将焦点聚集在了预告登记制度