房地产行业2019年报及2020Q1季报房地产行业综述.docx

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1、目录1.2019年规模房企盈利质量与增速均改善明显62.龙头房企销售增速稳健、拿地强度整体放缓132.1销售龙头稳健增长，购地支出整体下降132.22019融资情况缓解，债务融资逐步增加153．附表17图表目录图1：2019年A股房地产上市公司共实现归母净利润2241.3亿元（+15.8%）6图2：2019年A股房地产上市公司共实现实现营业收入2.5万亿（+20.1%）6图3：2020Q1板块归母净利润220亿（-43.8%）7图4：2020Q1板块营收3520亿（-4.0%）7图5：2019年板块整体归母净利率8.9%7

2、图6：2020Q1板块整体归母净利率6.3%7图7：2019年房地产板块预收账款为营收的1.2倍8图8：2019年房地产板块预收账款增速17.4%8图9：2019年房地产板块少数股东损益占比为21.1%（-0.9pct）8图10：2019年房地产板块整体少数股东权益占比29.7%（+3.2pct）8图11：2019年房地产板块整体投资收益占净利润比重为24.6%（+1.9pct）9图12：2019年应收账款增速-7.8%（-15.2pct）9图13：2019年板块整体ROE12.5%(+0.4pct)，龙头房企ROE为22

3、.7%(+0.9pct)........................................................................................................................9图14：2019年板块整体净资产增速21.3%，龙头房企18.9%，中型房企33.0%........................................................................................

4、................................9图15：2019年房地产板块整体毛利率31.7%（-1.6pct）10图16：三费率呈下滑趋势10图17：2019年板块整体存货周转率为0.26（+0.01）10图18：2019年板块整体应收账款周转率1.8（-0.05）10图19：2019年板块整体净负债率84.0%(-9.9pct)11图20：2019年板块整体资产负债率78.9%(-0.9pct)11图21：2019年房地产板块整体现金净流入765亿12图22：2020Q1板块整体现金净流出404亿1

5、2图23：2019年龙头房企现金净流入138亿12图24：2020Q1龙头房企现金净流出174亿12图25：2019年中型房企现金净流入662亿12图26：2019Q1中型房企现金净流出69亿12图27：2019年销售金额增速不同层级房企差距明显13图28：销售金额集中度2019基本持平单位：亿、%、%14图29：拿地金额集中度2019持续回落单位：亿元14图30：2019年TOP10拿地强度回落到2017年水平14图31：2019年四季度以来土地溢价率回升15图32：百城土地规划建面二线成交面积占比提升15图33：202

6、0年以来融资情况有所好转15表1：核心开发商2012-19年合约销售数据及土地购置15表2：核心开发商2018年及2019年融资情况(单位：十亿)161.2019年规模房企盈利质量与增速均改善明显我们按照2016-2019年营业收入进行了规模房企分类（与2018年报回顾的分类标准有所变化），其中龙头房企共4家：万科、保利地产、绿地控股、华夏幸福，2019年营业收入超过1000亿（2016年营收超过500亿），中型房企共31家：2019年营业收入在120~1000亿区间，板块整体A股上市公司共计130家。2019年A股房地产

7、上市公司共实现营业收入2.5万亿（20.1%），其中龙头房企11371.7亿元（23.0%），中型房企10828.9亿元（23.3%）；共实现归母净利润2241.3亿元（15.8%），龙头房企961.9亿（26.9%），中型房企1179.8亿（15.4%）。规模房企尤其是龙头房企业绩增速较2018年进一步提速，也反映了销售集中度提升趋势在业绩上的体现持续。但同时我们也看到，龙头房企与中型房企的业绩增速与销售增速趋势相反，2019年龙头房企业绩增速与中型房企拉开较大差距，龙头房企在盈利质量如毛利率（28.9%，较2018年提

8、升0.4pct，中型房企下行1.8pct）、摊薄ROE（龙头房企19.3%，高于中型房企4.3pct）指标方面依然具有较强的优势。如果剔除掉业务多元导致毛利率和净利率较低的绿地控股，则龙头房企归母净利率11.5%，较2018年提升0.3pct，好于中型房企（归母净利率下行0.7pct至10.5%）。20