物业管理--招标书.doc

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1、目录一、前言二、投标函三、淮安市新区物业管理公司四、公司总经理介绍五、法定代表人身份证明书六、授权委托书七、企业管理理念及服务理念八、东方曼哈顿物业管理方案（一）东方曼哈顿公寓的物业管理总体构理和基本思路（二）东方曼哈顿公寓的物业管理重难点分析与措施1、消防管理2、机电管理3、安全管理（三）拟对东方曼哈顿公寓采取的管理方式1、人员配备2、内部管理构架3、管理模式及运作体系（1）整体运作流程（2）内部运作流程4、运作机制5、员工培训6、物业管理服务内容及工作标准（四）管理服务人员1、前期物业管理计划2、房屋及公共设施维修计划3、受理业主咨询、投诉、报修、预约服务4、操作规程

2、（1）物业管理与验收流程（2）业主入住流程（3）装饰装修管理流程（4）业主投诉流程（5）公共设施维修培养护流程（6）设备管理维修流程（7）安全管理运作流程（8）消防应急处理流程（9）治安报警应急反映流程（10）保洁管理流程（11）园林绿化管理流程（12）物品搬迁管理流程（13）停车场管理流程（14）信息反馈流程（15）社区文体活动开展流程5、服务承诺（1）房屋完好率（2）道路完好率（3）化粪池、雨水井、污水井完好率（4）排水管、明暗沟完好率（5）照明灯完好率（6）停车场设施完好率（7）机电设备设施完好率（8）消防设备设施完好率（9）电梯完好率（10）维修保养兑现率（11）

3、零修、急修及时率（12）维修保养质量合格率（13）维修保养和运行记录准确率（14）安全管理到位率（15）绿化达标率（16）清洁、保洁完好率（17）有偿服务项目提供（18）无偿服务项目提供（19）业主投诉处理（20）员工违章发生率与处理率（21）业主及物业使用人对物业管理综合满意率（22）征求社区意见、接工作指导（23）社区文体活动（24）达标创优1、档案管理（1）物业管理档案（2）物业管理档案的建立（3）建筑物原始档案（4）建筑物维护、改造档案（5）档案的产生收集、接收和移交（6）档案的管理2、协助组建业委员会及运作3、前期物业管理协议4、业主临时公约5、员工统一着装、佩

4、戴胸牌6、物业管理的满意测评（1）业主满意（2）业主满意度指数（3）业主满意度（4）业主满意度问卷设计与调查（一）装修管理服务规程1、装修管理服务作业规程2、装修进行巡查3、装修进行验收1、装修的程序2、修管理规定（一）物业共用部位、共用设施的日常维护保养1、公寓道路日常维护2、污水管网检查与维护3、污水管的检查与维修4、照明系统维护5、建筑物、构筑物局部维护与处理6、智能监控系统维护7、供配电设备维护与作业流程8、电梯设备维护与作业流程9、给排水设备维护与作业流程10、消防系统设备维护与作业流程11、弱电设备维护与作业流程12、广场停车场管理规定（1）地下停车场的管理（

5、2）露天停车场的管理（二）保洁管理作业规程1、保洁纪律制度2、保洁领班职责3、保洁管理方案及作业规程（1）道路保洁（2）绿化带保洁（3）垃圾箱（4）垃圾房（5）果皮箱（6）标识宣传牌、雕塑（7）沙井和污雨水井（8）化粪池（9）地面保洁（10）墙面保洁（11）楼道梯间、走廊地面（12）公共部位保洁（13）电梯（14）公共设施保洁（15）公用卫生间（16）灯罩、烟感器、出风口、指示灯、应急灯（17）玻璃门窗、镜面（18）地下车库（19）工程垃圾的回收（20）生活垃圾（三）绿化养护1、乔灌木的管理（1）肥水管理（1）乔灌木的病虫防治1、绿篱的肥水管理（2）绿篱的肥水管理（3）绿

6、篱的修剪（4）绿篱的病虫防治2、养护管理（1）恢复长满阶段和管理（2）旺长阶段的管理（3）缓长阶段的管理（一）公共秩序维护与作业规程（1）安全保卫人员基本要求（2）交接班规范（3）门岗服务（4）登记服务（5）车辆管理（6）巡岗服务（7）车辆的管理措施及承诺（8）安全保卫管理指标（二）便民服务（三）后记（四）制度汇编1、员工守则2、装修管理规定3、物品搬进入规定4、管理处防火安全检查制度5、管理投诉处理、回访制度6、档案管理制度7、电梯机房管理制度8、电梯使用管理规定9、安全用水、用电、用燃气管理规定10、智能设备管理规定11、停车场管理规定12、环境卫生管理规定13、绿化

7、管理规定14、新员工入岗培训制度15、在职员工培训制度16、电梯日常管理保养17、电梯困人求援应急预案18、闭路监视系统保养规定19、配电房管理规定20、管理处岗位职能21、办公室岗位职能22、财务部岗位职能23、工程部岗位职能1、保安岗位职能2、电工岗位职能3、水工岗位职能4、绿化管理人员岗位职能5、管理处主任岗位职责6、管理员岗位职责7、会计岗位职责8、出纳员岗位职责9、办公室文秘岗位职责10、电脑文档岗位职责11、保安主管岗位职责12、巡查员岗位职责13、保安监控员岗位职责14、消防监控员岗位职责15、义务消防员岗位职责