物业经营管理收益性物业价值评估概述.ppt

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1、物业经营管理收益性物业价值评估考试信息一、物业经营管理概述二、房地产投资及其区位选择三、房地产投资分析技术四、收益性物业价值评估五、房地产市场与市场分析六、租赁管理七、成本管理八、合同与风险管理九、财务管理与绩效评价十、写字楼物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十二、物业经营管理的未来发展物业经营管理目录第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征第三节收益性物业价值和价格的种类第四节影响收益性物业价格的因素第五节收益性物业估价的基本方法掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别、市场法、成本法

2、和收益法的用途、适用对象和操作步骤熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用目录收益性物业价格的概念和特征收益性物业价值和价格的种类影响因素收益性物业的估价方法1112目录收益性物业价格的概念和特征收益性物业价值和价格的种类影响因素收益性物业的估价方法1112第一节收益性物业的概念物业经营管理——又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿

3、命周期的综合性管理服务。1、物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。收益性物业——写字楼零售商业物业出租型别墅或公寓工业物业酒店休闲娱乐设施等判断依据：对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。2、收益性物业价值的高低主要取决于3个因素：①未来净收益的大小（能赚多少？）②获得净收益期限的长短（能赚多久？）③获得净收益的可靠性（靠不靠谱？）有租约限制的物业或者附带有租约的物业

4、、已出租的物业。“租赁物在租赁期间发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力”。2011年真题（多选）下列物业类型中，属于收益性物业的是（）。A、空置公寓B、公益图书馆C、停车场D、影剧院E、政府办公楼2011年真题（多选）下列物业类型中，属于收益性物业的是（ACD）。A、空置公寓B、公益图书馆C、停车场D、影剧院E、政府办公楼练习题以下有关收益性物业的说法，正确的是（）A.影响收益性物业的因素，最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上B.只要现在没有产生收益，就不是收益性物业C.有租约限制的物业，估价时不需要考虑租约的影响D.目前自用的物业，就一

5、定不是收益性物业练习题以下有关收益性物业的说法，正确的是（A）A.影响收益性物业的因素，最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上B.只要现在没有产生收益，就不是收益性物业C.有租约限制的物业，估价时不需要考虑租约的影响D.目前自用的物业，就一定不是收益性物业第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价=货币额、商品或其他有价物。物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付想一想二、物业价格的形成条件有用性稀缺性有效需求（一）、有用性1、定义：有用性是指物品

6、能够满足人们的某种需要，即有使用价值。（二）、稀缺性定义：是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说"物以稀为贵"。（空气、水）（三）、有效需求定义：有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。对于商品的需求具备两个条件？（三）、有效需求定义：有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。个人对于商品的需求需要具备两个条件：（1）个人具有购买意愿；（2）个人具有支付能力。适用条件：有（1）有（2）---个人需求有（1）无（2）---个人需要练习题（多选）物业价格的形成条件包括（）A.市场供给B

7、.市场需求C.有用性D.稀缺性E.有效需求练习题（多选）物业价格的形成条件包括（CDE）A.市场供给B.市场需求C.有用性D.稀缺性E.有效需求三、物业价格的特征1、物业价格与一般物业价格的相同之处①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。2、物业价格的特征（一）物业价格受区位的影响很大。由于物业的不可移动性，所以其价格和区位有密切关系。最常见、最简单的是用距离衡量区位的好坏，现在越来越重视的是交通时间距离而不是直线距离。练习题衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是（　　）。A.地理位置B.价格水平C.

8、距离D.周边环境练习题衡量房地产区位质