物业管理经管第4章 收益性物业价值评估.ppt

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1、注册物业管理师物业经营管理第四章收益性物业价值评估考试大纲（一）考试目的  本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。  （二）考试基本要求  掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。  熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的

2、基本公式及其应用。  了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。  （三）要点说明1．物业价格的特征2．收益性物业价格和价值的种类3．影响收益性物业价格的因素4．收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征第三节收益性物业价值和价格的种类第四节影响收益性物业价格的因素第五节收益性物业估价的基本方法第一节收益性物业的概念物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业主要看这种类型的

3、物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。第一节收益性物业的概念影响收益性物业价值的因素很多，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之

4、就越低。在评估收益性物业的价值时，经常会遇到有许多租赁期间未届满的租约，这叫做有租约限制的物业或附带有租约的物业、已出租的物业。所以，如果为买卖目的评估这类收益性物业的价值，就要考虑租约租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些租约租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的物业。第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件二、物业价格的形成条件三、物业价格的特征一、物业价格的概念和形成条件物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价--货币额、商品或其他有价物.在现今社会，物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形

5、式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以物业作价人股换取设备、技术等。二、物业价格的形成条件物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使

6、价格成为现实。三、物业价格的特征物业价格与一般物品的价格共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。三、物业价格的特征物业价格主要有下列五个特征：(一)物业价格受区位的影响很大。(二)物业价格实质上是物业权益的价格。(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。(四)物业价格形成的时间较长。(五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。第三节收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三

7、、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、帐面价值、市场价值一、使用价值和交换价值一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。考试重点1分二、投资价值和市场

8、价值投资价值一词有两种含义：一是指值得投资二是指从某个特定的投资者(即某个具体的投资者)的角度所衡量的价值。评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。投资者评估的物业的投资价