天鸿宝业曙光花园昆玉左岸市场策划方案.ppt

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1、天鸿宝业曙光花园“昆玉左岸”广州市蓝色创意广告有限公司2003年8月10日市场策划方案第一部分北京楼市现状环境分析BlueCreationAd.蓝色创意1、整个房地产市场仍然持续的快速发展。根据统计，北京房地产市场上在售的项目多达800个，其中普通住宅规模在整个市场中的比例最高，占66.68%；公寓为21.18%；经济适用房为5.79%；别墅为3.63%；写字楼为2.02%；商业用房最低，为0.70%。环境分析BlueCreationAd.蓝色创意在北京，普通的商品住房主要集中在3500-8500元/每平方米之间。在海淀区，房地产项目集中在高低比较对称，5500元和

2、7000元以上的规模的项目集中在中关村、紫竹院、马甸、学院路等区域。环境分析BlueCreationAd.蓝色创意今年1季度北京的住宅销售面积达到77.1万平方米，比去年同期增长了24%，其中个人购买比重为85.7%。新的项目也在不断的涌现，在4-5月份平均两天就出现一个新盘。环境分析BlueCreationAd.蓝色创意2、大环境发展，推动北京房地产市场的发展。第一、申奥的成功是今后市场发展最大的动力。北京7月13日申奥成功，北京市政府承诺的1800亿元的城市基础建设投资，无疑给整个北京市房地产打上一股强心剂。“绿色、科技、人文”的发展口号，更是对房地产界一直头疼环保

3、交通等问题提出了一个政策性的解决方案。环境分析BlueCreationAd.蓝色创意二、四环的全线贯通，给整个四环周边的房地产项目带来了十分乐观的前景。从四环的开通以来，整个四环周边的项目的价格都有明显的升高，最高的据说达到了近2000元/平方米左右。环境分析BlueCreationAd.蓝色创意3、从曙光花园的发展情况和东四环之间的项目比较，区域发展刚刚开始。将东三环、四环的项目和西边三环、四环之间的项目做比较，我们会发现一个有趣的现象：亮马名居、东润枫景、阳光100、远洋天地等项目早已经开发上市，带动了东部CBD区域楼市的兴旺；西部，以昆玉河为分界，昆玉河东边三环边

4、的项目比较集中，且开发较早，目前已经销售基本完成。而昆玉河西边项目却一直很少，而且新近开发的项目，世纪城的火暴销售，才让人们开始关注西边的发展。环境分析第二部分产品分析BlueCreationAd.蓝色创意项目位置分析：曙光花园属于海淀区文化区域和央视文化圈的交合处，在区域的环境上看，它和很多的海淀的项目一样，拥有海淀浓郁的文化生活氛围。产品分析BlueCreationAd.蓝色创意它紧挨摩托罗拉、商务通、香格里拉、华澳中心等高级外企和白领工作区域，和众多有知识和有文化的人群联系在一起。产品分析BlueCreationAd.蓝色创意古语云：水者，人之灵也。历来就是北京是

5、最重要的河道-------昆玉河就从曙光花园旁流淌而过，很多文人骚客自然不会忘记对此处的留恋。前两年开始的北大清华赛艇活动，与其说是体育比赛，更不如说是知识界的聚会盛世。这让曙光花园和知识文化永远有一种了磨不去的关系。产品分析BlueCreationAd.蓝色创意优势分析：1、申奥成功，四环开通，给曙光发展带来新的前景。北京申奥的成功，带动年内房地产市场持续热销，本来在海淀区的曙光花园，由于在三环和四环的中间，距离三环和四环都仅几分钟车程，便利的交通会让整个西区的人们关注。产品分析BlueCreationAd.蓝色创意2、和周边项目的团体推广，地块发展日渐成熟。其实，由

6、于曙光花园开发的周期早，在昆玉河西区的影响没有被广泛的市场关注，但是，恰恰在世纪城创造奇迹般的销售业绩后，特别在鲁艺上河村的强势推出后，人们才真正关注这块区域的发展，包括对曙光花园的关注度也在提高。产品分析BlueCreationAd.蓝色创意1、产品自身的特点优势：l弧型板式设计，尽享昆玉河、西山风景。l景致水景的设计，贯穿社区；l国际著名建筑设计公司-------王董国际，精彩力作。l拥有豪华的会所配套设计。l绿色玻璃外墙设计，提高外观的景观和可视性。l大户型大而实用的设计，增添项目的实在感；四周不临街区，旺中带静。产品分析BlueCreationAd.蓝色创意4、

7、在整个区域进行全面的优良规划和设计后，产品的品质比第一期有很大的改观。5、和最近的竞争者------世纪城比较，产品的外观和园林的规划设计应比强很多。6、在昆玉河举办的清华北大校际赛艇比赛，将北京乃至全国知识界的目光都聚集到这里，曙光花园就有更多的机会展示自己的品牌和个性风采。7、老项目，社会的知名度高。8、大社区的规划设计，一区商铺即将开业，社区服务配套更齐全。产品分析BlueCreationAd.蓝色创意劣势分析：1、一期的产品形象和口碑较差，给新区的推广造成一定的负面影响。2、拆迁楼扼要南区的主要入口，给二期销售的现场卖相大打折扣。