新鸿嘉2012年_太仓水岸馨都营销策划报告114p.pdf

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1、水岸馨都营销策划报告※市场部分目录※Part1区域环境分析………………part2项目属性分析………………part3房地产市场分析………………part4项目发展建议………………沙溪区域认知区位—居江苏省太仓市中部，东濒太仓港，南邻上海—总面积为132.41平方公里，建成区面积4.2平方公里，辖20个行政村，8个居委会，全镇人口11.7万人交通—沿江高速公路和苏昆太高速公路贯穿镇区，分别设有出入口；204国道和锡太一级公路穿境而过—距上海虹桥机场46公里，浦东国际机场80公里，苏州60公里，太仓港12公里沙溪的定位—沙溪镇曾享有“东南十八镇，沙溪第一镇”之誉。是传统的工业重镇，城市定位为

2、深厚文化底蕴与现代化气息融为一体的现代化新型小城镇产业规划分布认知沿沪产业带：重点培育以高新技术产业为导向的现代制造业基地。大力发展与上海中部经济圈沿江港配套协作产业，抓好精密机械、汽区车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模沿沪产业具机械加工等产业区带沿江港区：制造业和现代物流业沙溪与城厢镇、浏河镇是太仓三大工业重镇沙溪镇以化纤纺织服装业为主导，同时形成电子、模具机械加工等共同发展之势城市规划认知城市结构形态：—将陆渡纳入到城市的建设用

3、地范围，形成组团式双中心的城市结构形态沿江高速公（A11）用地规划：—居住用地以城厢为主，同时将陆渡组团做为主要的人居区域。城厢204沙溪国道苏昆太高速公路组团的传统制造业以及城北路以南的工业用地将逐步臵换为生活用地。陆渡沙溪镇规划：城厢—城市发展重心向南，接驳城厢镇，拉近沙溪与太仓市区的距离区域概况启示区位太仓中部，客源导入性差，导出性强位于太仓中部，靠近市区，隔浏河镇与上海向望。在房地产客源的流动性上，沙溪部分客源导出至市区臵业，上海投资客被浏河镇房地产项目截流产业化纤纺织电子为主，对人居有一定影响以纺织和电子为主的产业结构，对环境有一定影响，因此不作为太仓的重点人居区域规划太仓

4、向东，沙溪向南太仓发展方向为东部的陆渡镇，城市北部以工业为主，而沙溪为了拉近与太仓距离，向南发展。本项目处于沙溪北部，非城市重点发展方向人口本地人口超过10万，外来产业人口巨大，但收入较低本地人口仍以失地农业人口为主，外来产业人口由于就业于劳动力密集型行业，人口数量虽庞大，但经济基础薄弱※市场部分目录※Part1区域环境分析………………part2项目属性分析………………part3房地产市场分析………………part4项目发展建议………………项目区位2白姚镇温莎花园0云泾第一东本项目沿江高速4第二路沙溪人文化第二路幼儿园路方向国幼儿园民医院广场中学邮电局电信局道南新北路园苏果超市★镇政府

5、约1.2KM路约1.8KM明清一条街沙溪高KFC级中学戚浦塘高级中学第一生活区小学溪景湾盛洋城市花园沙南路荆溪苑游泳馆汽车站香槟年华★新镇政府区位对比分析本项目区域分析项目位于沙溪镇东北方向，处于沿江高速入口；从城镇发展方向来看，项目所在区域非城镇主要发展方向盛洋时代广场区位分析新老商业行政中心接驳处香槟时代区位分析新镇中心核心区域区位对比结果区域明显输于主要竞争项目项目四至温莎花园马路、自建房地块内部平整，现为农田，内部无可利用资源北外部多为自建房，临污浊河道，外西东部亦无可利用资源南河道，但较污浊项目自身资源不强！！自建房项目是偏离城市主要发展方向，以紧凑类房型为主的中等量体

6、的普通住宅项目，舒适类户型附加值高是项目产品主要特点。户型面积单位数量百分比100.98套30545.50%90.22套13420%112.51套8412.50%134.89套84128.64套1421.90%127.21套49用于双重水景资源，即东侧自然河道与内部景观水系；项目以90—100的两房及三房一卫户型为主力产品；户型创新度较高，附送6—10㎡的空中花园；※市场部分目录※Part1区域环境分析………………part2项目属性分析………………part3房地产市场分析………………part4项目发展建议………………沙溪镇镇域规模较小，房产项目相对集中。代表性的项目有香槟年华、盛洋城

7、市花园、金榜世家、书香名邸、中鑫花园。本案中鑫花园书香名邸金榜世家香槟年华盛洋城市花园产品以多层、小高层和别墅为主；公寓产品面积90—140㎡，主力面积集中于90—120㎡，在售存量约31.75万㎡。总体量产品面积主力面积价格存量案名物业类型已推套数销售状况（㎡）（㎡）（㎡）（元/㎡）（㎡）多层、一期销售基17万（含香槟年华20万17988-12488-1075700高层、别墅本结束商业）多层、盛洋一期结束，11万（含小高层、16万17495-12995-