水岸馨都房地产营销策划报告

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1、徐州睢宁水岸馨都房地产营销策划报告1水岸馨都经营环境分析1.1经济发展环境1.1.1国际经济发展形势经济全球化经过调整后，以空前的速度和规模持续深入发展，全球经济依存性不断上升。全球资本与生产技术要素的全球化重新配置，带来全球政治经济格局重大而深刻的变化。1.1.2全国经济发展形势目前我国经济的基本面是好的，仍处于重要战略机遇期，工业化、城镇化快速发展，内需潜力巨大，资金供给充裕，金融体系稳健，自身回旋余地较大；30年改革开放打下了良好的体制、物质和技术基础，具有较强的抵御风险能力和增长活力。1.1.3当地城市经济发展形势从经济社会发展主要指标实现情况

2、看，前三年我县“十一五”规划实施总体进展顺利，绝大部分目标完成情况较好，达到或超过预期进度要求。位于睢宁县城西部的经济开发区，2006年4月被批准为省级经济开发区；位于县城北郊、梁集镇境内的宁江工业园、位于桃园镇及岚山镇境内的桃岚化工园、位于104国道北、双沟镇的双塔路两侧的临空产业园、位于高作镇境内的钢铁机械产业园等重要的几大园区经济也在迅速发展。1.2政治环境1.2.1政府土地供应的数量（1）供应的数量偏多的影响导致房地产开发项目数量增加过多，从而将导致房地产市场的供过于求，房屋价格下跌，房地产项目收益受损。由于房地产价格的宜升不宜降的特点，房地产

3、价格一般不容易降低，但空置率会大幅度上升，从而导致大量的资金积压，使国民经济的发展受到影响，使我国金融安全受到威胁。（2）供应的数量偏少的影响将导致房地产开发项目数量增加不足，从而将导致房地产市场的供不应求，房价大幅度上升，则会加重消费者的房地产开支，也会影响国民经济的发展和人民的生活水平。（3）开发条件供应土地集中旧城区，供应土地集中郊区。22徐州睢宁水岸馨都房地产营销策划报告1.2.2经济适用房开发制度经济适用房制度是政府为了解决市民中低收入阶层的居住问题，将土地无偿划拨，其房价低于正常的市场价格的一种制度。政府对经济适用房的态度，对住宅开发的影响

4、是如果政府划拨的土地数量偏少：低收入阶层永远买不上房，这不符合我国的社会主义性质。如果政府划拨的土地数量偏多：开发的经济适用房数量就可能偏多，可能诱发中高收入阶层纷纷购买经济适用房，从而将冲击普通商品房市场。1.2.3对房地产开发征收的税费水平政府将房地产开发的税费收取作为一种经济调节手段。当房地产开发过热时，通过提高房地产开发税费的征收标准，在一定程度上抑制过热的房地产开发。1.2.4对房地产开发商资质的审查如果政府对房地产开发商的资质审查严格，将导致一大批不合格的房地产开发商被清除出去，市场的规范程度将提高，对合格的房地产开发商将提供广阔的市场发展

5、空间。1.3自然环境城市地处地震带：房地产开发项目必须考虑地震的危险。一方面影响了房地产开发项目的可建设高度，另一方面增加了防震的要求。城市地处地址条件较软的地带：限制建筑物的可建设高度。城市地处地形起伏不定的地带：考虑地形的影响。城市降雨非常丰富：考虑防水措施。1.4房地产市场的完善程度1.4.1状况的初步分析近年来，经济的快速发展和城市建设步伐的加快，极大地拉动了房地产市场需求的持续增加，为房地产市场建设提供了良好的发展空间和发展机遇。作为沟通政府、房地产开发企业、金融机构以及消费者等多方市场主体的桥梁，房地产中介便应运而生了。随着住房制度改革的深

6、入以及住房商品化程度的提高，人们对房地产中介服务的需求日益凸现，房地产中介服务业迅速发展壮大起来。（1）房地产中介企业在整个中介行业中的地位根据经济界普遍认同的一种分类方法，可将中介服务业分为市场交易中介组织、信息咨询服务机构、市场监督鉴证机构、法律财务服务机构以及自律性行业组织等五个类别。由于市民收入水平的提高，购买力提高，小区开发迅速，睢宁的房产中介在最近几年也在飞速发展起来。22徐州睢宁水岸馨都房地产营销策划报告（2）不同注册类型的房地产中介企业规模差异较大一是从企业数量看：内资企业占绝大多数，私营企业数量最多。二是从人员规模看：私营企业积聚人数

7、最多，户均人数国企居首。三是从资产总量看：有限责任公司资产最大，国有企业户均资产最多。四是从市场份额看：私营企业和有限责任公司占据代理销售、租赁市场的主要份额，国有企业在代理租赁市场上经营优势明显。五是从经营规模看：私营企业总体实现营业收入最多，国有企业户均经营规模位居第一。（3）房地产中介企业分布的地域性与区域房地产市场发育程度相匹配我县的房地产中介服务企业发展存在着明显的地域性和冷热不均，城区好于郊区、近郊优于远郊、发展速度的快慢正相关于经济发展水平的高低，从另一个方面验证了房地产中介的发展服务于房地产乃至整个经济发展的特质。1.4.2存在的主要问

8、题房地产中介服务业对促进我市社会主义市场经济体制的建立和满足居民服务消费需求方面发挥了积极作用