水岸馨都房地产营销策划

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1、毕业设计课题名称水岸馨都房地产营销策划院（系）/专业经济管理学院/房地产经营与估价班级房估0911学号0905153132学生姓名杨娜指导教师：章昀2012年6月目录1、引言2、水岸馨都经营环境分析3、水岸馨都项目分析4、水岸馨都产品策略5、水岸馨都定价策略6、水岸馨都分销渠道7、水岸馨都推广策略8、水岸馨都售后服务9、结束语2、睢宁县水岸馨都经营环境分析2．1经济发展环境（1）国际经济发展形势：经济全球化经过调整后，以空前的速度和规模持续深入发展，全球经济依存性不断上升。全球资本与生产技术要素的全球化重新配置，带来全球政治经济格局重大而深刻的变化。（2）全国经济发展形势：目前我国经济

2、的基本面是好的，仍处于重要战略机遇期，工业化、城镇化快速发展，内需潜力巨大，资金供给充裕，金融体系稳健，自身回旋余地较大；30年改革开放打下了良好的体制、物质和技术基础，具有较强的抵御风险能力和增长活力（3）当地城市经济发展形势：从经济社会发展主要指标实现情况看，前三年我县“十一五”规划实施总体进展顺利，绝大部分目标完成情况较好，达到或超过预期进度要求。位于睢宁县城西部的经济开发区，2006年4月被批准为省级经济开发区；位于县城北郊、梁集镇境内的宁江工业园、位于桃园镇及岚山镇境内的桃岚化工园、位于104国道北、双沟镇的双塔路两侧的临空产业园、位于高作镇境内的钢铁机械产业园等重要的几大园

3、区经济也在迅速发展。2.2政治环境　含义：房地产开发的政治环境指各级城市人民政府对房地产开发的态度。1.政府土地供应的数量和开发条件　　城市人民政府每年土地供应的数量和开发条件，直接影响房地产开发的规模和构成。政府土地供应的数量：　　供应的数量偏多的影响：导致房地产开发项目数量增加过多，从而将导致房地产市场的供过于求，房屋价格下跌，房地产项目收益受损。由于房地产价格的宜升不宜降的特点，房地产价

4、格一般不容易降低，但空置率会大幅度上升，从而导致大量的资金积压，使国民经济的发展受到影响，使我国金融安全受到威胁。　　供应的数量偏少的影响：将导致房地产开发项目数量增加不足，从而将导致房地产市场的供不应求，房价大幅度上升，则会加重消费者的房地产开支，也会影响国民经济的发展和人民的生活水平。开发条件：供应土地集中旧城区，供应土地集中郊区2.经济适用房开发制度　　经济适用房制度是政府为了解决市民中低收入阶层的居住问题，将土地无偿划拨，其房价低于正常的市场价格的一种制度。政府对经济适用房的态度，对住宅开发的影响：　　如果政府划拨的土地数量偏少：低收入阶层永远买不上房，这不符合我国的社会主义性

5、质。　　如果政府划拨的土地数量偏多：开发的经济适用房数量就可能偏多，可能诱发中高收入阶层纷纷购买经济适用房，从而将冲击普通商品房市场。3.对房地产开发征收的税费水平　　政府将房地产开发的税费收取作为一种经济调节手段。当房地产开发过热时，通过提高房地产开发税费的征收标准，在一定程度上抑制过热的房地产开发。4.对房地产开发商资质的审查　　如果政府对房地产开发商的资质审查严格，将导致一大批不合格的房地产开发商被清除出去，市场的规范程度将提高，对合格的房地产开发商将提供广阔的市场发展空间。2.3法律环境房地产开发的法律环境，首先是指各种直接管理房地产的法律、法规的立法与执法情况。其次，相关法律

6、的影响也是深远的。1.直接管理房地产的法律、法规　　《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》及其配套的行政法规。2.相关法律、法规　　《中华人民共和国城市规划法》　　《中华人民共和国环境保护法》2.4社会环境1.房地产开发的人口数量环境　　该城市人口数量直接决定了该城市所需要住宅及其相关配套措施的数量，也间接决定了该城市所需要的商务类房地产、生产类房地产的数量。

7、wPositionControls="0"ShowControls="1"invokeURLs="-1"volume="50"AutoStart="0"ShowStatusBar="1">2.房地产开发的人口构成环境　　城市规划区内人口的构成决定了该城市住宅及其配套设施的建筑面积构成和区位构成。城市规划区内的人口构成包括6个方面：　　男女比例构成：男性收入一般比女性多，一般男性比重大的地方房地产市场稍微好一些　　不同年龄构成：低龄和高龄人群比重