嘉都大厦项目营销策划建议书

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1、【嘉都大厦】营销策划建议书目录1、项目概述1-1、项目概况1-2、产品立地条件分析1-3、产品SWOT分析2、市场分析2-1、写字楼市场分析2-2、CBD写字楼市场分析2-3、商业市场分析3、市场定位3-1、项目定位3-2、目标受众4、推广策略建议4-1、知名度提升策略4-2、差异化产品的包装策略4-3、多元化的营销策略4-4、扩大销售渠道策略4-5、提升软件品质策略5、投资报酬率测算6、专业费用1、项目概述1-1、项目概况※项目位置：北京朝阳区光华路14号※项目性质：写字间和商铺※项目总建筑面积：27147㎡，其中可销售面积22672㎡；²办公区（包括住宅和写字楼）11453㎡，未售出面积

2、7422㎡，占办公区总面积的64%；²商业面积11218㎡，其中底商三层7145㎡，写字楼连廊4073㎡；※车位（地下）：约70个※物业管理：第一太平戴维斯1-2、产品立地条件分析※地处北京CBD核心区；※位于黄金交通要道；※具有良好的办公或商务氛围；※生活配套设施也非常完善；※具有广阔的发展前景；1-3、产品SWOT分析优势①黄金地理位置—CBD核心区域；②现房，大大减少投资风险③优秀的物业管理④开发商雄厚的资金势力和丰富的开发经验劣势缺乏知名度；光华路路面窄易造成交通拥堵；项目配套档次略低；车位较少机会CBD区域内写字楼现房供应几乎为零；大部分写字楼以租为主威胁2004年CBD区域内写字

3、楼供应量急剧放大，且多是运作时间很长的知名项目，竞争日见激烈2、市场分析2-1、甲级写字楼市场分析2-1-1、总体市场描述在北京城八区内，目前写字楼主要集中在朝阳、海淀、西城、东城四区，北京长安街沿线、CBD区域、金融街、中关村等成为写字楼聚集的地区，其中尤以CBD、金融街、中关村地区的写字楼最为业内外关注。北京商业写字楼市场发源于建国门外、第一使馆区一带，最早开业的是国际大厦，于1985年投入运营。此后，赛特大厦、国贸中心、燕莎中心陆续落成。在写字楼市场的发展过程中，直到金融街规划之前，京西地区一直保持“沉默”状态，除了万通新世界广场外，西部的写字楼供应几乎为零。而后，国贸中心的落成已经使

4、得东三环有了国贸桥和地铁国贸站。随着CBD规划的全面落实，国贸已经真正成为区域的代称，成为真正的城市中心。在目前三大主要甲级写字楼的供应区域内，CBD东区是近几年供应量最大的区域。三大写字楼版块，具有各自不同的特点和优势，将在后面对每个版块进行分别描述。2-1-2、北京三大主要写字楼版块金融街版块金融街的客户多数是金融机构与政府的金融管理机构，以及中国电信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，到目前为止近530家机构入驻金融街地区。其中金融机构占有14.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构占17.3%等组成，中资占65.3%，外资（含合资）占34.7%。中关村版块中关村版块——中关村科技园

5、区，是20世纪80年代国家第一个批准建立的高新技术产业园区。其空间布局经历了“试验区”——“一区三园”——“一区五园”——“一区七园”的演变历程，走上了一条“由点到片，由片到面”的发展轨迹。目前已经成为中国信息产业的重要基地。中关村未来5年写字楼的供应量将会成倍增长，绝大部分为甲级写字楼。目前西区正在建设的不会超过50万㎡，而且要2005年才投入使用，多数售价在10000～14000元/㎡。加之周边地区大量的商务公寓的出现，使小型企业的客户成为争夺焦点。中关村地区中高档写字楼的推广大多采用出售方式，是典型的销售市场。近几年由于国家政策对中关村发展的大力支持，很多投资者看好了中关村写字楼发展前

6、景，进一步激活了中关村的写字楼销售市场。CBD版块众所周知，现今的CBD主要是源于国贸、嘉里中心、招商局大厦近十年来打造的国际商贸区所奠定的基础。以国贸、嘉里、招商局大厦等高档物业打造的CBD写字楼整体形象，吸引了大批国内外实力派企业，顶级公司在此汇集，今年上半年，世界银行进京，最终高价入住国贸。到目前为止，在北京的170多个世界500强的企业半数生活在CBD，惠普、摩托罗拉更是拿下招商地产的整栋楼在此办公，许多国内稳定型大企业也在此安家落户。CBD的写字楼租价也代表了全市的领先水平。据世纪九鼎最新的统计，今年第二季度北京的甲级写字楼平均月租金为每平方米31.3美金（使用面积报价），过去两年

7、内北京写字楼市场租价整体下跌了17%～18%，而CBD平稳下调幅度偏小，各物业的租价在同档次产品中占据首位。二季度写字楼市场整体平均空置率为16.4%，CBD则因其较为成熟而空置率较低，仅为10%左右。三大版块实力对比CBD金融街中关村优势对比☆国际化商业氛围浓郁☆配套设施完善，综合服务水平高。☆地铁、公共交通发达。☆外资企业特别是世界500强企业入驻，提升区域人文层次。☆CBD作为北京未来发展的中心，将会更