房地產企業納稅籌劃研究

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1、房地產企業納稅籌劃研究中圖分類號：F812文獻標識：A文章編號：1009-4202(2011)12-171-01摘要房地產企業經營過程具有投資大、周期長、涉稅標的大等特點，運用稅收籌劃這種新的財務管理方式，將會降低企業涉稅風險和費用，增強企業的盈利能力和競爭實力，實現企業價值最大化目標。文章主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行瞭分析關鍵詞房地產企業財務管理納稅籌劃一、納稅籌劃納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可

2、能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由於在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利於實現企業價值最大化目標。稅收作為企業成本,是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利於企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國傢宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓,由爆利行業”向呼利行業”

3、轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益,打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎二、房地產企業納稅籌劃幾種方式1•簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種，而交易環節的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧:(1)若房地產企業出售的是經過裝修的房屋，如果將房屋

4、售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那麼裝修價款將無法按照建築業3%的稅率計證營業稅,計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款丿於勞務收入，隻需按建築業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。(2)若房地產開發企業銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備

5、、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款,減少應納營業稅和土地增值稅。（3）若房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可以與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，隻就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業隻需要就勞務費用繳納3%的營業稅2•房地產公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，

6、並能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計並比較“項目借款的實際利息支出”與''土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式1•利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向於自行建造並銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則

7、籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得瞭一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發後銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，洽作建房”是指一方提供土地使用

8、權，另一方提供資金，雙方合作,建造房屋的行為。建成後按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成後轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成後按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會