物业管理行业深度报告：并购大年，海外龙头中国业务具备整合价值

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1、目录行业将迎来并购高潮，但高质量并购机会稀缺1并购是风险较高的拓展模式1时来天地皆同力——我们判断2020年是物业管理并购大年1期待高质量的并购3五大行简介5五大行潜在看点6境内外非住宅物业的服务形态更为类似，具有借鉴意义6非住宅物业亏损可能性较低，写字楼物业定价较高6五大行估值水平并不高7五大行中国区业务长期处于防御姿态7核心市场面临经营难度7五大行中国区经营防御特征明显10五大行的历史，本身就是一部并购和本土化的历史10五大行能给中国物管公司能带来什么？11商写物业的管理经验和品牌效应12加快非住宅

2、物业管理业务生态构建12加快科技赋能14风险提示14行业本土化趋势下战略并购机遇，品牌公司仍占优势14零售商超行业的本土化经验14万科物业入股戴德梁行15品牌公司占据先机15插图目录图1：某社区的智能无人职守门岗3图2：国家图书馆中航物业的扫地机器人3图3：五大行指标情况（点大小代表市值，净利润为2018年财报数据）6图4：2018年百强物业管理公司各业态平均物业费7图5：高力国际的不同业务收入占比8图6：高力国际经纪业务的业态分类8图7：仲量联行的67亿管理费收入划分8图8：仲量联行2012年以来累计

3、29亿投入的分布8图9：美国各州2019Q3的写字楼空置率9图10：写字楼租金及季度变化9图11：世邦魏理仕分区域的营收及占比9图12：仲量联行地产业务分区域营收及占比9图13：世邦魏理仕在韩国TourFirst的前台接待12图14：世邦魏理仕管理四万平方大型办公场所荷兰TheEdge12图15：世邦魏理仕业务体系梳理13图16：2018年世邦魏理仕收入还是以美洲为主13图17：1H世邦魏理仕披露口径变化后的收入结构13表格目录表1：三种物业管理面积拓展模式的优劣和前景1表2：物业管理公告并购后股价表现

4、1表3：青岛雅园物业的三次并购交易概况及对价情况1表4：各物业公司上市筹备计划2表5：行业并购一览3表6：近半年来更换物业管理公司的小区及房价涨幅4表7：五大行基本情况一览单位：人民币5表8：五大行及国内物业公司估值7表9：五大行被替换案例整理（2019.02.15-今）10表10：仲量联行发展及并购历史11表11：戴德梁行发展及并购历史11表12：世邦魏理仕发展及并购历史11表13：中国目前由五大行管理的地标性物业12表14：世邦魏理仕的收费来源13表15：仲量联行Spark投资的房地产科技公司举例1

5、4表16：超市行业的并购历史15表17：绿城服务成为滨江服务基石投资者15表18：物业管理行业估值表16▍行业将迎来并购高潮，但高质量并购机会稀缺并购是风险较高的拓展模式物业管理行业有不同的拓展模式。我们认为，和拓展新楼盘、拓展存量盘相比，并购的确是一种风险更高的模式。表1：三种物业管理面积拓展模式的优劣和前景拓展新楼盘拓展存量盘并购基础服务毛利资本开最优，因为新盘定价较高，且设备较新，维护成本较低有盈利压力，但部分特大城市已经接受物业费涨价，压力较低短期可透过尽调克服盈利压力，但中期（服务合同结

6、束）后，如果品质不高，可能面临项目流失风险支增值服无无有资本开支，消耗资产负债表资源最为有利，因为可以选择性提升区较为不利，因为新盘很务助力非住宅管理能力养成拓展难度中长期前景难提升区域密度没有明显助力只要品牌有影响力，拓展难度不大会随着开发面积下降而重要性下降域密度，从而便利于广告，中介等一批增值服务开展单甲方存量盘拓展往往需要很强的关系，并不可能复制拓展难度较大，业委会诉求一般较之开发企业更为复杂会随着开发面积下降和居民服务意识觉醒，重要性不断上升介于拓展新盘和拓展存量盘之间较为有利，可以针

7、对性并购特殊的物业形态，如会展、商办、高校等，并吸纳专业人才不难，但风险较大，甚至可能伴随经营风险会成为特殊物业管理能力养成的重要补充，长期看行业进入寡头时代，并购可能淡化资料来源：整理时来天地皆同力——我们判断2020年是物业管理并购大年但这并不意味着我们判断行业不会出现并购。与此相反，我们相信，2020年行业将会迎来并购的高潮。这是因为：1、绝大多数上市公司是在最近两年进行了IPO（甚至有公司增发股份），且物业管理行业缺乏明确的经营性资金投向。科技投入亟待加码，但科技投入短期的确没有办法创造EPS。

8、我们认为，股东会要求企业不闲置资金，开展一定的并购，保证EPS的增长。表2：物业管理公告并购后股价表现累计超额收益率T+1T+2T+3T+4T+5公告日发生事件碧桂园服务11.611.511.411.313.42019/3/19收购目标公司30%股权雅生活服务1.91.518.018.018.02019/9/26收购中民物业60%股权永升生活服务-2.7-2.1-0.8-0.1-3.32019/9/20收购目标公司55%股权资料来源：Win