北京密云伟业花园项目市场调查与定位

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1、北京密云伟业花园项目市场调查与定位报告V2.0版本杨宝民工作室2002年7月12H市场调查与策划人员介绍姓名介绍项目职务杨宝民解放军测绘学院博士生指导小组老师，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任香港沿海集1才1开发与物业管理总经理职务，策划过深圳天健世纪花园等知名房地产项目。主持完成深圳万众城家居广场总体营销策划，抚顺恒昌百货公司商业发展战略管理咨询等项目。科学出版社己于2000年出版其专著［分布式虚拟现实专著］一部，［房地产知识创新经营及其实践］专著即将曲企业管理出版社出版。项冃负责人岳永平同济大学建筑规划硕士，香港沿海集团发展

2、商总经理建筑规划师陈国璋美国IDI建筑师事物所一级注册建筑师范俊房地产开发与管理专业硕士擅长房地产项目的全案企划和项目的营销管理注册估价师宋恒明屮法联合培养MBA市场理念策划王蓉金融学硕士,擅长房地产贷款业务与财务分析财务分析蒋智敏中山大学客座教授本项目总策划项目指导项目负责人签字:目录一密云及周边房地产市场总体状况31.密云房地产市场32.北京怀柔区房地产市场43.顺义房地产市场5二、开发区片区房地产分析6三、旅游业对密云房地产市场的影响四、密云房地产营销方式调查7五、密云房地产市场调查问卷与分析8六、密云伟业养生花园市场定位与核心理念

3、设计建议10七、土地价值估价11八、密云伟业养生花园建筑规划捉示11九、项目建设与开发进度表14十、不同建设方案的财务分析与方案选择建议15十一、总结与致谢19、密云及周边房地产市场总体概况2001年密云全县实现国民生产总值43.34亿元，比上年增长20.8%,2002年预计增加幅度超过2001年指标。2001年银行存款总额为62.1239亿元，贷款40o8529亿元。其屮银行贷款发放情况如下：表12001年银行贷款发放表（力"元）单位存款额贷款信用联社（发放贷款潜力大）192990148848建设银行11880984567工商银行*（发

4、放贷款潜力大）13543764727中国银行4642225560根据统计2001年房地产供需市场同吋增长。密云房地产开发企业全年完成总投资8.96亿元，比2000年增长3.87倍。2001年密云房地产施工面积123.73万平方米，竣工面积28.48万平方米，其中住宅竣工面积为27.3661万平方米,创造丿力史新高。商品房销售而积20.52万平方米，比2000年增长81.3,空置而积6.84万平方米•销售率=20.52/27.3661X100%二74.98%.表22001年密云县房地产开发数据项目名称年投资总额（力元）施工面积（平方米）.其

5、中：住宅面积竣工面积其中：住宅面积房地产开发90244123729910854932848811273661北京双诚房地产开发公司34503920038100北京嘉翼辰房地产开发有限责任公司3747430084300843008北京恒居房地产开发公司12960147624130798北京檀州房地产开发公司18579262508262508北京世豪房地产开发有限公司36007937424689北京太扬置业房地产开发有限责任公司69274491144911北京祥云世纪房地产开发有限公司13752431624316北京檀营房地产开发公司1100

6、1899418994北京世博元房地产开发冇限公司7603000030000北京海诚房地产开发有限公司7751290812908北京密云县房地产开发有限公司347814841954050000230207219057北京京盛房屋建设开发公司13803866538665北京正圆房地产开发有限公司81011596115961159611596表3重:点竞争对手分析开发单位情况楼盘名称开发规模与特点定位密云县房地产开发总公司总经理王小明该公司成立于1987年,开发资质二级。开发量：120万平方米住宅密东广场位于密云县城东部，属于1口城改造项目，占

7、地面积55680平方米，总建筑而积158726平方米，人均绿地而积3.6平方米，绿化率40%。其屮地下面积17281平方米采暖：采用地板辐射采暖方式密云高层第一豪宅主力户型：三室两厅双卫生间兼顾：两室两厅一室两厅设有会所：内设市内恒温游泳池、健身房、棋牌室、图书馆。总户数:950户其中一梯四户占：712户售价：起价格：2180均价：2900元市场反映：1、进入北京户口购买者为30户。2、当天开盘销售量为70套.开发模式：政府主导型，享受1门城改造优惠政策。一次性大规模开发，优点是成本降低，缺点是一次性投入大，全然不顾市场反映，财务风险过人

8、。北京太扬置业房地产开发有限责任公司太扬家园40万平方米大型生态坏保型小区多层住宅：包括带电梯六层一栋销售价格：2100元其余多层住宅较多销售价格:1680元起最小户型是92平方米江南风光住宅