伟业北京蓝色港湾项目定位与商业招商运营推广研究报告

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1、SOLANA·蓝色港湾SOLANA是国内首座LifestyleShoppingPark，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了“家庭消费模式”的全新商业理念，SOLANA包含购物休闲文化娱乐等多种业态，商品极大丰富，在ShoppingCenter大行其道的市场环境下，开创了京城商业的新亮点。《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789合作团队：发展

2、商——北京蓝色港湾置业有限公司商业顾问——世邦魏理仕商业策划及市场顾问——全球商业咨询行业领跑者加拿大托玛斯（THOMAS）顾问公司酒店管理----新加坡悦榕酒店管理集团BanyanTreeGroup建筑规划及园林景观设计——全球三大商业建筑设计公司之一美国JERDE国际建筑师事务所建筑规划——美国FiveDesignGroup公司（FDG）景观设计——泛亚国际水景设计——FLUIDITYDESIGNCONSULTANTA灯光设计——美国专业灯光设计公司KaplanGehringMccaroll(KGM)标

3、识系统及环境设计—美国著名标识及环境设计公司SelbertPerkinsDesign(SPD)目录项目分析及定位项目规划项目招商运营推广项目定位项目分析：区域交通客流用地国内商业的发展现状项目定位：总体定位客户定位商户定位项目定位——区域分析区域SOLANA核心消费区5公里半径范围内，交汇CBD、燕莎、丽都三大商圈，覆盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域。项目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会

4、展、娱乐等项活动。该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括3000多家外国公司；近200家国际新闻机构；100多家全球500强企业；以及长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。丽都商圈燕莎商圈CBD五公里辐射圈便利交通道路状况：SOLANA处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区域内，距燕莎不到1千米，距丽都2千米，距国贸4千米地理位置优越；三环路、四环路、地铁10号线（08年通车）、地铁14号线（08年开建）及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。轨道交通状况：轨道交通方面，规划中

5、的地铁10号线在SOLANA项目附近有“麦子店西路”“亮马河”“农展馆”三站，由此3站步行至SOLANA仅需5-10分钟，并且换乘公交方便。公共交通状况：SOLANA项目周边公交路线密布，基本可以通过公交线路便捷的到达城市各个区域。项目定位——交通分析人流状况据北京交通局统计数据表明，SOLANA紧邻的东三环路日车流量约为20万次，客流量约为100万次；东四环路日车流量约为30万次，客流量约为70万次。周边高端物业（约600万平方米）及已有成熟社区，超过20万的稳定日人流；周边写字楼（约90万平方米）及酒店

6、，日均人流量10余万；距离项目1000米的农展馆，年人流量超过100万；朝阳公园目前年客流量为300万，随着2007年摩天轮正式运营，及公园内新建娱乐项目的相继落成，预计年客流量将超过500万；综合以上数据，SOLANA所在区域日均人流量约为32万人次。项目定位——人流分析朝阳公园使馆区使馆区三元桥商务区农展馆工体占地面积：13万平方米建筑面积：地上两层，6万平方米，地下两层，9万平方米容积率：0.63绿化率：30.72℅项目定位——用地条件分析周边环境：朝阳公园：亚洲最大的城市公园，SOLANA紧邻朝阳公

7、园西北湖岸，其南岸为奥运沙滩排球比赛场馆，东岸为全世界最高的摩天轮“朝天轮”，还有万人贝壳剧场、杂技马戏广场、森林休闲区等数个大型项目，在未来将成为北京全新的魅力亮点。亮马河：SOLANA项目濒临的朝阳公园北湖与亮马河相通，经过改造，亮马河与颐和园水系全面通航，从朝阳公园湖面可以泛舟直抵颐和园的昆明湖。SOLANA将作为这条旅游黄金水道上唯一的商业项目。从市场需求分析，一方面北京未来大型的购物中心将层出不穷，目前市场的将很难消化如此大体量的商铺，即使在未来3到5年恐怕这也将是一个重大的挑战。另一方，大型购物

8、中心几乎百店一貌，鲜有创新的模式，这将最终体现在购物中心对客流的吸引力下降上。在蓝色港湾周边就有新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城等众多高端商业分布，无论是招商定位还是地理位置，蓝色港湾较之都处于劣势。随着购物中心的不断涌现，大众对“克隆商场”的期待值就越低。大型购物中心只有能推陈出新，创造出新颖的商业模式才有可能在市场的重围中脱颖而出。而这种新颖的商业模式一定要让消费者带着愉悦的新鲜感前来体验。因此，SOL