商业地产定位、推广与招商策略

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1、thMainstay.CJun112011商业地产定位、推广与招商策略wwwbonzercncomcnwww.bonzercn.com.cnthMainstay.CJun112011课程综述th课程结构Mainstay.CJun112011战术部分©前言——商业地产行业历程；©行业人才的培养及专业速进；©第一章：商业地产行业解析；©第二章：项目开发决策；©第三章：商业地产开发与定位；©第四章：主力店招商设计；th课程结构Mainstay.CJun112011©第五章:商业项目推广；©第六章：行业业务营销；©第七章：商业地产各类相关合作方；©第八章：项目运营管

2、理实务；©第九章：政策渠道的运用；©第十章：模拟操盘节点；th课程结构Mainstay.CJun112011战略部分©第十一章:公司管控体系；©第章第十二章：企业历程分析——WD集团；©第十三章：商业地产核心目的——资产证券化；©加课一：地产企业崛起之路——关于商业模式的建立；©加课二：项目规划实践；©第十四章：商业地产的未来；thMainstay.CJun112011前言前言————开端开端th简述中国商业地产历程Mainstay.CJun112011©1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始；©2000年伊始，住宅开发热潮开始成规

3、模化兴起；©住宅地产的乐趣——杠杆开发（有趣的利润模式）；©权利与义务的关系——所谓住宅配套商业（早期公建）；©商业地产的乐趣——近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）；thMainstay.CJun112011©住宅同商业地产的开发利润比对——2002年一线城市标准；（该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意）住宅启动资金单方：1000元/平米开发单方成本：3000元/平米单方售价：6000元/平米启动资金利润率——300%商业（住宅底商）启动资金单方：1000元/平米开发单方成本：4000元/平米单方售价：10000元/平米

4、启动资金利润率——600%thMainstay.CJun112011©为什么有人愿意加价投资商业？——2002年一线城市标准；（该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意）住宅——100平米购置成本：60万每月出租房租：2500元投资回报率：5%回报年限——20年商业（住宅底商）——100平米购置成本：100万每月出租房租：7500元/平米投资回报率：9%回报年限——11年一个愿打、一个愿挨thMainstay.CJun112011©2002年底，商业地产开始作为独立行业出现（商业用地立项、40、50年产权）；©2005——2008年，商业地

5、产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体出现；©2009——2010年，商业地产进入减速期——减速的实质；——02年便利店一听可乐1.8元，每天卖100听；09年便利店一听可乐181.8元，每天还卖100听；经营未提升、租金上升有限，售价却翻了好几倍。投资商铺的回报率大幅缩水©2011年，商业地产出现历史性机遇——房地产政策改革与宏观调控；th广义商业地产Mainstay.CJun112011©购物中心、百货大楼、底商、商业街；©酒店、写字楼；©公寓、商住；狭义商业地产©游乐场；©旅游、养老度假村；©体育活动中心；©停车场；©库房；——只要通过经营能产生持续租

6、金的不动产，都可以泛称“商业地产”thMainstay.CJun112011好消息和坏消息，先听哪个？thMainstay.CJun112011一个好消息——商业地产的优点©一、受政策性干扰小；©二、中长期收益稳定、充分抵御通货膨胀（案例：10亿现金的波动价值）；©三、租金利润丰富、且能够持续增长（案例：XD-CITY月租200美元/平米）；©四、可随时低息融资（经营贷模式）；©五、可令资产形成几何级数扩张；©六、组织优势明显、利于企业低难度接班；©七、一旦形成规模化复制，有可能创造“无视”政策、“无视”成本、“无视”竞争的霸王企业（资产证券化）；thMai

7、nstay.CJun112011一个坏消息——商业地产的缺点©一、商业地产入行专业门槛稍高——人才通常需要大量失败案例去培养；©二、商业地产对于相关资源的控制难度比较高——需要大量商户及投资资源；©三、商业地产对于资金的需求量非常高——难以实现短期套现；©四、商业地产前期风险超高——前期设计及定位失手、后期极难挽回。商业地产项目操作的成败关键在于——项目班子拥有专业化的人才案例：WD、ZL、CR的项目定位与其它公司项目定位的差异。thMainstay.CJun112011————人才是商业地产项目操作的核心前提人才是商业地产项目操作的核心前提thMainst

8、ay.CJun112011————善战者，胜于易胜者