北京东湖湾项目营销策略总纲

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1、决战巅峰东湖湾2010年营销总纲世联地产2010.12010年目标解读PRAT12010年总目标目标分解重点目标导出2010年总目标实现签约20亿元，实现回款13亿元目标分解一期、二期车位实现签约1.2亿元，实现回款1.2亿元一期、二期住宅实现签约3.7亿元，实现回款6.8亿元312#底商实现签约0.18亿元，实现回款0.14亿元重点销售目标导出三期住宅实现签约约15亿元，实现回款约4.7亿元与2009年签约25亿元，回款20亿元情况相比，2010年签约及回款任务相对可控形象目标导出称霸的2年树立江湖地位，领跑豪宅

2、圈2010-112009转变的1年跳出望京，站位东北四环豪宅圈基础的3年建立望京霸主地位，树立大盘影响力2006-082010年目标解读小结名建立东湖湾崭新形象，站位北京城市豪宅平台利实现价值最大化，全力争取40000元/平米单价三期产品本体分析PRAT2三期产品基本情况八大价值体系三期户型分析表三期楼栋户型构成表目前户型面积为预估建筑面积，可能存在误差。三期产品基本情况——户型配比三期产品共811套房源，总建面约为11.7万平米。三期户型以改善型大面积户型为主：三居比例最高为58%，其次为两居户型占到20%，零居

3、一居占到17%。502主力户型503主力户型主力户型为160㎡三居南北通透，弧形窗，私家电梯入户。主力户型为94-131㎡两居南北通透或全朝南，弧形窗，方正格局。主力户型为125㎡三居、47㎡一居南北通透或全朝南，弧形窗，大面宽，方正格局。主力户型为189-259㎡三居创新性赠送附加值产品，室内赠送空中花园。505主力户型506主力户型三期产品基本情况——主力户型三期户型在前两期的基础上做到继承并优化，格局方正、亮点突出，创新的标杆产品赠送较高附加值。八大价值体系北京东北四环日益国际化、核心化的黄金地段；社区周边触

4、手可得的完善生活配套3、交通价值2、区域价值高速干线组成的交通网，距离CBD、中关村、亚奥、机场仅十五分钟车程1、品牌价值北京城建集团和天润置地集团两大品牌地产商联合开发打造三期产品传承了前期产品的品牌、区域、交通价值4、会所配套5、教育配套6、商业配套社区成熟度日益完善，比较前期条件有升级优势签约会所管理公司——伯帝，预计年中开始运营。学校确定陈经纶中学，幼儿园确定格顿国际，学校即将竣工。1号非商业即将完工。2、3号非商业及酒店管理公司开始洽谈合作一期二期三期利泽西街六佰本商业北小河河岸高尔夫及公园景观7、景观价

5、值三期地块较之二期地块西侧无可视景观，外部景观资源略有减弱8、入住时间预计交房时间为2011年之后，交房周期较长，与二期308号楼准现房优势相比有所减弱三期产品本体分析小结1、区域价值2、区位价值3、开发商品牌4、户型格局5、服务价值6、教育价值7、商业价值8、景观价值9、入住时间四大价值延续成熟度提升削弱通过本体分析得出，三期产品与二期产品比较互有优劣，甚至有所削弱，在此条件下，2010年东湖湾如何称霸豪宅圈，又如何实现价格从27000元/平米到40000元/平米的飞跃，即如何实现名利双收？竞争机会PRAT3北京

6、3-4万/㎡主流豪宅供应研究主力竞品点对点分析北京3-4万主流豪宅供应分析阳光上东泛海国际禧瑞都唐宁one远洋万和城万科蓝山九都汇圣世一品华润.西堤红山太阳公元红玺台太阳星城公园5号东湖湾泛CBD区域：1600套北四环、太阳宫片区：2700套剩余2栋楼约400套剩余约300套小户型2010年单价3万元至4万元城市豪宅存量集中于三大区域：泛CBD区域、北四环区域、太阳宫区域。本项目主力竞品选取竞品选取标准：1、区域接近2、物业类型接近，3、推售时间接近，4、单价在3万元至4万元与本项目主力竞争为四大项目：远洋万和城、

7、太阳公元、红玺台、万科蓝山。竞争机会PRAT3北京3-4万/㎡主流豪宅供应分布及竞品主力竞品点对点分析主力竞品点对点分析——远洋万和城区域成熟度优势精装修缺失项目远洋万和城东湖湾三期区域成熟度周边家具建材市场成熟但缺乏大型生活配套，难以满足日常所需。路政交通发达，出行便利。500强企业产业链，大型商场及超市繁多，医院及学校等市政设施齐备，生活及其便利区位交通紧邻北四环和京承高速，地铁13号线和1号线。东北四环、机场高速路和京承高速路三条交通主干道，地铁10号线、13号线内部园林“HZS（豪张思）”22个欧洲经典园林

8、。贝尔高林10万平米艺术园林外部景观北辰、鸿华、北湖九号三大高尔夫景观北小河湾岸景观带，两个市政公园，三块高尔夫球场。会所配套1.5万㎡高档会所在建，管理公司未定预计2010年底投入使用。7300平米豪华双会所，预计2010年引进知名会所管理公司，并开放一期会所展示区教育配套社区引进芳草地小学1.2万平米，2009年8月竣工，9月投入使用。社区引进陈经纶中学