BOB尽致-北京东湖湾项目策略整合策略终极提案课件.ppt

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1、世界住在哪里？——东湖湾策略整合思考——一、区域观察二、消费人群洞察三、竞争对手分析四、东湖湾思考五、视觉平面展示六、BOB是谁目录。一、区域观察·人口聚集太快。·大量交通规划未被实现。·商务配套相对落后。·北京多个热点区域崛起，经历倍增。卧城之痛。但是，相对于居住，望京同样具备自身的独特优势。亚奥商圈燕莎亮马CBD丽都商圈机场高速第一使馆区第二使馆区第三使馆区第四使馆区酒仙桥时尚文化区本案北小河·望京属于北京上游，上风、上水区域。·中关村、机场、望京，三位一体，望京在中心地带。·联动CBD、亚运村、中关村、丽都、燕莎、太阳宫等

2、多区域。·望京是亚洲最大的居住区之一，居住氛围优于其他区域。1、区位优势。·周遍区域城市化进程过快，环境恶劣。·今年4月，望京28公顷森林公园开工。·望京核心区内将有一个近20公顷的城市绿化广场出台。·沿京承高速、北五环线相对于其他区域安静幽雅。2、环境优势。·望京西路改建工程全面进行。·实现区内道路与外围路网的连通。·已经完成6个主要出入口和5个次要出入口建设。·大约40万写字楼、商业配套上马。·宜家、家乐福、沃尔玛、百安居、华联等陆续完整。·2.5万平方米居住公共服务配套设施浮出望京。3、配套（交通、商业）优势。·高新技术产

3、业总部的定位，让区域更趋向现代化和国际化。·摩托罗拉、西门子、LG、松下、索爱等国际企业落户。·两大使馆区近水楼台，居住优势明显。·区域韩国化程度较为明显，带动国际化生活氛围。4、国际化优势。·规划30万人入住，今日刚过半，上升空间巨大。·区域内国际化氛围成熟，投资回报和周期优势明显。·区域生活配套日渐完善，整体品质提高，物业升值潜力看好。·属几大现代化国际化程度较高区域的纽带，客户质素高。·为几大区域中居住程度最高区域，向心力和辐射力巨大。5、投资优势。二、消费人群洞察望京地产成交客户群区域分布望京当地(9%)国贸地区(11%

4、)亚运村地区（22％）燕沙地区（21％）中关村地区（17％）朝阳、海淀其他区域（8％）望京地产成交客户群职业特点1、主要集中在IT、服务、外企和教育业，主流30－40岁间。2、多为中高层管理或业务骨干。3、还有部分自由职业者、画家、艺术家及演艺界人士。4、北京大部分的知名画家全部居住在望京的附近。5、目前大约有5万韩国人在区域流动，其他各国人士兼有。望京地产成交客户购买因素1、周边几大区域市场趋向饱和、且价格高企。2、望京98年前后首次置业人群到达二次置业阶段。3、区域内有较高国际化程度和城市流动人口密度。4、投资。房屋出租市场

5、火暴。5、望京初期规划为高档社区，人群聚集的阶层性较为一致。6、优于CBD等商业区的居住条件，又优于方庄、天通苑等居住区的商业条件。消费群体心理洞察。环境要好，地段不能偏，交通要便利，生活氛围要好，结构户型很重要……住在城市里，连自然空间都享受不到！离上班地方不能太远……商业区里太吵、私密性不好还堵车，又没有景观。很多房子没什么品质可言，如果仅仅只是住，根本没有必要买。关键是一家人生活在一起舒适，每个人都有独立空间。二次置业不能那么随便……宁缺勿滥。No1:开始明显注重居住品质气质和格调同样重要No2:他是北京人，有相当丰富的阅

6、历，韧性较强，有个性但不特立独行；对生活充满活力和激情，他挑剔、讲究，追求自然优雅，不喜好虚饰与矫情，工作严肃而传统，讲究生活质量，喜欢轻松快乐享受人生。他绝对不会和爆发户住到一起，房子容易选，邻居不易挑。将来大家住在起，如果起码的沟通都做不到，还怎么生活?几个投合人，就能改变整个社区！2000年买望京的时候，他就认为这是一个居住的好地方，2005年再次置业，他还是选择这里。当初他需要的是金钱和名利，现在他认为他最需要的是家庭和生活：回到家里就关掉收机；为了多陪父母说几句话，可以推掉一个重要会议——生活不是用来追求，而是用来体验

7、和享受。No3:追求体验，重视个人感受我们得到了城市，却失去了自然；我们得到了房子，却失去了记忆。每个周末，我们全家就会疯狂逃亡到郊区。我一直认为：真正的居住，是好邻居之间，可以隔着花墙问候，互通有无；春天互换花种，各种自己喜爱的植物；秋天收获的季节，互赠果实，没有高墙没有隔阂——但是，遇见不同类的邻居，也是极其扫兴的事情。No4:渴望亲近自然她只是一个韩国妻子，现在，她是两个孩子的母亲。除了生活就是照顾家人生活。丈夫在使馆工作，远在汉城的时候她就打听了一下：望京在97年后就成为韩国人居住的国际村，生活十分便利。于是她将原来的房

8、子出租出去，准备在望京买上一套房子——相比之下，6000~10000的价格竟然十分合适。No5:国际化居住三、市场竞争或代表性产品分析建筑形式产品定位广告语核心概念上京新航线对称板楼中央景观原创健康标准住区新航线新生活健康住宅融科橄榄城板楼纯、薄、短、宽稀缺型纯