北京东湖湾项目2011年营销策略总纲104p

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1、终极全成品面纱东湖湾项目2011年营销策略总纲2010年完成情况推广形象现场展示圈层活动总结2010年目标完成情况东湖湾项目，2010年完成签约13.4亿元、回款14.3亿元；东湖湾三期9月29日开盘，开盘热销240套、认购金额破10亿元！10月份签约金额8.5亿元，荣登北京市场销冠！2010年东湖湾项目签约统计套数面积（m2）金额一期住宅71200.180.1877车位42716528.390.7023二期住宅559085.682.1385三期住宅23032499.6610.3362总计71959313.9113.36472010年完成情况推广形象现场展示圈层活动

2、总结精神调性有所提升，但后期延续性较弱推广形象单一的产品信息释放高调的精神主张单一的项目信息释放2009年2010年上半年2010年下半年总结2010年完成情况推广形象现场展示圈层活动处于逐渐完善的半成品状态现场展示会所景观大道教育配套沿街商业处于内部装修阶段道路现状较差外立面落成，但无正式宣传外立面落成，但门前环境较差园林、大堂、外立面、户型全实景展示现场展示市场标杆-银河湾现场展示市场标杆-万科蓝山客户与施工各行其道、通道内展示项目卖点、3D数字样板间可让客户提前体验户型现场展示市场标杆-绿城北京诚园园林、大堂、户型全成品展示总结2010年完成情况推广形象现场展

3、示圈层活动充分调动老业主，但豪宅标签感不足圈层活动赠送哈根达斯礼券暖场DIY活动三期亮相活动香奈儿抽奖活动小恩小惠，以小博大增强客户停留时间引爆市场，拉近媒体促进客户签约速度纯手工定制化奢侈品展示、顶级品牌嫁接圈层活动市场标杆-红玺台嘉格纳橱柜全球巡展红玺台站FREYWIILE定制珠宝秀爱马仕限量丝巾拍卖纯手工打造世爵跑车展示2010年小结2010年即将过去，东湖湾项目已经渐入佳境，但我们依然在路上，一条通往真正豪宅的康庄大路！开发背景全年目标解读三期目标解读目标2011年本项目单价迈上40000元/平米平台，需正式加入豪宅队伍。开发背景2006年-2008年称霸望

4、京2009年站位东北四环2010年向豪宅迈进2011年成为豪宅目标：签约18亿，回款15亿货源套数签约金额（万元）回款金额（万元）一期住宅1269269车位40600600二期住宅552439826837车位40068006800底商628982512三期住宅316145833113054总计818180798150072年度销售目标分解2011年本项目重点在于突破三期货源，签约和回款金额分别占全年指标的80%和75%。三期销售目标分解160平米-250平米产品销售货值占三期销售货值的62%，是2011年目标完成的重中之重2011年东湖湾三期住宅销售计划楼栋户型均价

5、签约套数货值（亿元）502#163340000171340000503#94345000130340000501#16537000261587300001753700050323750000220370001189540000505#189370002013986000025940000772520000506#4736000901522800001253800090427500000总计2941364180000目标小结目标一：再一次创造历史！东湖湾迈入40000元/平米价格平台！目标二：160-250平米中大户型产品是重中之重，需重点突破！临河三栋货源盘点整体质

6、素再梳理本体面积区间套数占比47平米11222.40%125、131、145平米11723.30%165、175、189平米18937.60%220、259、284平米8416.70%合计502100%临河三栋货源盘点160平米-200平米产品套数占临河三栋总套数的38%，占所有户型比例最高。整体质素再梳理景观：临河最近、银杏大道种植完毕、湾岸生活区已竣工会所：预计2011年3月会所正式对外营业教育：学校预计2011年4月正式招生，9月正式开学户型：47平米零居奢华采光面，259平米三居挑高私人空间唯一6米挑高私人空间唯一南向观景零居主力户型为189-259㎡三居创

7、新性赠送附加值产品，室内赠送私人挑高空间。主力户型为125㎡三居、47㎡零居居南北通透或全朝南，弧形窗，大面宽，方正格局。505号楼主力户型506号楼主力户型501号楼主力户型主力户型为165-175㎡三居,220㎡四居东湖湾经典三居再现，220㎡四居格局及朝向稍弱。收官经典三居本体小结2011年的东湖湾整体成熟度再度升级，河岸景观优势最大化，户型设计亮点十足。终极全成品面纱即将揭开！理性回归市场，界定本案核心问题160-250㎡中大户型占三期总销售金额的62%临河三栋单价站位40000元平台本项目2011年销售目标：18亿元目标分解：北京豪宅市场演变2010年