威尼斯水城龙栖湾项目别墅-营销策略总纲

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1、威尼斯水城龙栖湾项目别墅-营销策略总纲锦州宝地威尼斯水城营销总纲谨呈：锦州宝地集团锦州宝地集团自立足于锦州房地产发展事业，自2005年与世联首次携手，距今已七年，七年以来，宝地集团成为锦州区域领先级的复合型发展企业，对行业的卓越领先，同时也为世联营销顾问服务品质提出了更高的专业要求，世联顾问威尼斯水城项目组，力求通过项目的营销总纲与宝地集团共同探究项目营销发展，成功再现宝地项目的辉煌盛举，共赢锦州龙栖湾舞台。前言目标解析财务目标速度目标品牌目标区域分析宏观市场锦州市场龙栖湾市场竞争态势项目分析项目现状主要竞品客

2、户分析核心问题案例借鉴案例一案例二案例启示营销战略营销策略推售策略推广策略客户策略活动策略展示策略营销总控图费用预算PART1目标解析2011年度项目团购部分实现边际利润9亿；商品房部分成功启动，顺利实现销售。开发目标开发目标品牌目标项目目标财务目标2011年底实现边际利润9亿.世界级湾区物业，团购部分预计如期完成，商品房部分顺利启动，成功销售。湾区行业的领袖标杆，滨海物业开发的参照指标快速成交客户支撑挖掘！充足货量最大利润团购区高层、洋房均价2950元/m2，后期通过价格调整，实现快速去化，实现销售总额最低1

3、5亿商品房入市，加强客户信心，促进快速成交推售地块A/B/C/G/F总建筑面积产品线分布物业类型：高层、洋房、别墅团购主要以锦州本地客户为主，积极拓宽团购渠道市场宣传全面铺开，外地客户针对性渠道建立，全面网罗市场客户整盘实现税后利润10亿明星产品实现高溢价目标对我们意味着什么？PART2市场分析承接辽宁中部城市群和京津冀都市圈的双重辐射黄金走廊关内外咽喉要道地处辽西南，扼“辽西走廊”东端，东接辽中城市群，南临渤海，西连京津唐，北有辽西和内蒙东及黑龙江、吉林的广阔腹地。是环渤海经济圈、东北亚经济圈经济的交汇点,连

4、接东北内陆与渤海的黄金走廊。锦州。锦州港明代辟为商港，明清成鼎盛迄今400多年的成港史新中国成立后，锦州是中国东北重要的工业基地城市经济传承锦州。辽西腹地及内蒙东部地区的物流集散地和商品配送中心潮涨隐、潮落现，天下一绝的笔架山天桥中国皇帝登临次数最多的医巫闾山1500多年前开凿的万佛堂石窟……文化积淀锦州。沿线滨海度假社区，龙栖湾尚起步阶段，相对于其它几个热点区域，存在很大的上升空间，尤其是价格优势明显，未来增值潜力巨大以中直疗养胜地为基础，依托京津都市圈而蓬勃发展的滨海度假市场；别墅普遍1万以上，高层和公寓依

5、据离海的距离而价格不同，在5000-7><8000范围内；相比锦州，海滨浴场相对认知度高；但度假设施并不完善，海资源利用相对初级；拥有温泉资源，因而吸引了部分养老和储备养老客户；市场以高层开发为主，均价4000，别墅稀缺，唯一的别墅项目预计单价15000；本地（兴城和葫芦岛）占比60%，剩余外地客户中，东北为主；本地为自住及第二居所，外地客户养老、度假、投资兼具；发展相对较早，在政府的大力推动和开发商联合发力下，城市价值凸现；市场处于快速发展期，价格不断提升；周边有温泉资源，吸引部分养老客户；本地客50%，其余

6、以黑龙江、北京、东三省为主；高层均价5000元/平方米左右312周边滨海城市较锦州普遍开发时间早、市场认知度较高，区域外客户比例高。锦州的发展空间巨大。宏观市场锦州老城区：老城区区域配套成熟，房地产市场开发比较成熟，70%的项目集聚于此白沙湾片区：市场可以划分笔架山与白沙湾两个区域，拥有天然海资源，是政府近几年重点发展区域，但是发展较为缓慢，房地产开发主要以旅游度假为主，许多项目处于开发建设当中龙栖湾新区：紧邻渤海湾，锦州政府重点打造区域，市场开发处于起步阶段锦州主要由老城区、白沙湾、笔架山、龙栖湾组成锦州市场

7、龙栖湾新区、白沙湾-笔架山片区将成为锦州城市发展的新方向，龙栖湾也将承载锦州滨海新区战略打造的重要使命龙栖湾新区位于辽宁沿海经济带渤海冀北部，是辽宁省确定的辽宁沿海经济带重点发展区域和重点产业集群辽西沿海经济区以锦州湾开发建设为突破口，主动承接辽宁中部城市群和京津冀都市圈的双重辐射老城区新区发展大幕已经开启，随处可见未来规划蓝图展板产业进驻、道路建设、填海工程全面铺开龙栖湾白沙湾龙栖湾市场目前是龙栖湾区开发的重要战略启动阶段，但是随着各项利好的兑现，区域价值提升的空间非常巨大。笔架山的功能定义：传统的滨海旅游区

8、，具备一定的旅游酒店配套，但档次不高。龙栖湾的功能定义：目前已初具规模的滨海旅游休闲居住区，配套多为酒店。三大板块的区域功能定义上来看，龙栖湾缺乏综合的、丰富的生活、旅游配套区域竞争态势龙栖湾需要在内部资源价值上深入挖掘、整合，并最终向市场传递滨海领袖，行业标杆的强势形象。PART3项目分析目前处于团购阶段，宣传渠道尚未铺排，形象较为模糊，营销体系缺失项目阶段急于回笼资金，降低项目风险