房地产营销策划资料精选年度南京威尼斯水城营销总纲策划任立峰

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2、87年1992年进军房地产2005年深圳上市中国企业五百强民营500强TOP10房地产企业百强地产模式大盘模式商业地产路线整合商业、酒店、商贸、服务、建材等行业资源的复合型商业地产模式品牌资源主要政策调控目的影响分析限购抑制投资炒房行为；降低房产价格上涨幅度；让购房趋于理性化进一步促进房地产市场平稳健康发展温家宝总理、国务院等多方的重视与重申，明晰了，此次调控将是一个长期化的发展态势；限购令、银行的贷款政策的落实，屏蔽了投资尤其是投机性需求；保障房的加快落实，成为商品房市场调整的缓冲器，为市场承受政策高压做好铺垫。短期：客群以刚需

3、为主；投资客多处于观望状态；中期：部分改善型客户考虑出手，首选为高品质、高性价比楼盘长期：投资及改善型需求将报复性释放提高首付银行贷款收紧征收房产营业税保障房加落实进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件加强土地管理进一步严格住房用地管理短期—刚需为主，顺势而为中期—品质提升，必经之路长期—商业整合，城市运营政策调控保障房冲击1000万方保障房中有660万方住宅，其中以保障性住房为主510万方（主要户型45㎡和55㎡）经适房150万方（户型区间45～75㎡）年底上市，对于经济型产品会产生较大冲击！西善桥板块占38%，为四大区域内最高

4、但迈皋桥两大区域综合量占42%，成为板块重头迈皋桥板块距离江北板块较近，同属南京城南客户选择范围迈皋桥板块，对江北板块会产生客户分流冲击！顺势而为“两会”重拳出击民生维稳价稳量跌略有松动价跌量升需求释放保障房冲击冰火两重天响应号召，刚需房快速跑量主推改善名利双收IIIIIIIV大势预判应对策略3000套的去化！花园洋房为本项目的最高端产品，作为项目形象的提升，可实现高市场价值，是本项目压轴作品。大三房产品是目前市场需求较少的产品，但随着板块的提升，区域改善的需求的形成未来市场潜力可佳，可实现利润的最大化。小高层和高层二房及

5、小三房产品相对一般，但是体量较大，客户接受度较高，是本项目聚齐人气、快速回笼资金，保障项目资金链的产品。明星产品（洋房）婴儿产品（高层3R）金牛产品（2R/小3R）形象提升支点利润实现关键现金保障产品分类1、金牛产品为上半年的主攻产品，在新政策调控下，更要保证此类产品的安全去化；2、婴儿产品作为辅助产品销售，由于面积偏大，为上半年的主要引导攻击方向。去化原则多种产品线，多样化的客户结合工程进度，确保顺利推售多层、高层、小高层三种产品线必将吸引多样化的客户，合理安排推案顺序，分散客户群结合项目工程节点，选择合适的推案方法，确保项目顺

6、利销售结合项目体量大、产品多样化的因素，金牛产品最先投入市场，提升项目人气度，婴儿产品作为销售补充，借势去化，并为明星产品的提升进行梯度承接。231推案思路价格成长趋势去化房源面积的均衡化产品资源搭配公开，资源相对较差的楼栋先行，后搭配较好资源公开，成交价格稳步提升确保推盘面积的均衡化，去化结构性指标的合理化54推案顺序的确定十四街区十五街区总建筑面积：39.7万方总户数：3927户总栋数：60栋可售房源目标去化319套推出348套一季度二季度三季度四季度推出635套推出1090套推出1238套目标去化823套目标去化1049套目

7、标去化989套2011年共计推出3311套房源2011年目标去化3180套房源推案节奏3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推售房源去化目标14—12/13/24216套15—5/7/2/12384套15—1/3/8/10/11458套15—6/9/4/1314—洋房18396套15—14/26/27/3014—洋房19/20314套15—28/29/3115—洋房15/16370套15—3214—2/3/715—洋房17/18406套14—4/5/615—洋房19/21335套14—815—洋房20/22/23174套1

8、4—915—洋房24/25126套180套340套370套339套275套333套381套323套250套250套推售导向金牛为主婴儿借势金牛为主婴儿为辅金牛为主婴儿为辅明星立势明星拉升·婴儿借势·金牛提速明星标杆·婴儿提升·金牛为辅2R小3R大3