房地产营销策划资料精选年月日重庆二郎千叶中央街区投标书策划任立峰

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2、om目标和背景分析1.1项目概况1.2目标和研究分析2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场2.4写字楼市场核心问题价值主张1.1客户分析1.2客户定位1.3项目定位1.1案例借鉴营销主张1.2营销策略及思路1.3价格&推售天晟保障5.1业绩5.2团队5.3管理5.4商务L6-1地块主要经济技术指标建筑面积188693.42㎡占地面积25794㎡容积率4.9商业面积48050.75㎡办公面积34227.59㎡公寓面积61036.34㎡建筑密度45%项目规划小户型、纯商业综合体项目，拥有个性化的功能配套和良好的社区环

3、境空中会所项目属性定位：城市核心边缘、个性空间、远景价值看好的公寓项目属性关键词：CBD延伸区金融、商业延伸区纯商业开放式公寓户型空间灵活转换目标解析：从销售价格分析，片区内售价最高的精装小户型11000/㎡（50平方米以下）从销售量来分析，2011年同类产品开盘最好销量约为9000㎡，销售速度约为3000㎡/月。思考：目前处于什么样的整体市场形势下？目标售价在市场上面临怎样的竞争态势？目标销售速度处于怎样的竞争地位？竞争项目客户分析－支撑本项目价格和销售速度？我们目标：价格：精装修均价11000/㎡；速度：2011

4、年10月份开盘，总销售面积61036.34㎡，当年完成销售61036.34㎡。目标背景分析。2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场1市场概述所谓政策不痛不痒，银行调控伤筋动骨！每月一次的存款准备金上调，依旧准时……银监会允许各家首套房提高首付比例……银根紧缩、限制贷款、排队放款…..市场混战，弱肉强食，“剩”者为王开发商折扣清盘，加紧冲刺回款力度……购房者唯恐掉队，谨慎选择性猛追，企业品质与口碑效益凸显……中小开发企业面临生存压力。宏观政策央行决定5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点从2011年5月18日起

5、，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行最近一次上调准备金率是在2011年4月21日，本次是央行今年内第五次宣布上调存款准备金率。此次调整之后，大型商业银行的存款准备金率达到21%，再创新高。中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。天晟观点：存款准备金上调将直接影响房贷的发放,再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3,700多亿元，此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性，进一步足额充分回笼5月到期的5000亿元央票。这对于房地产发展将是具有

6、重要意义。商品房未“一套一标”每套将罚款5000元据国家发展和改革委员会12日公布的通知，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。发展改革委表示，房地产开发企业违反有关价格法规，情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一

7、起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。天晟观点：实行“一房一价”能使消费者在购房过程中获得更充分的信息，提高透明度，减少被蒙骗的机率，利于房地产市场的规范化运营，遏制开发商的“坐地起价”行为，但在控制房价方面意义不大，甚至有人对其可操作性产生质疑。“一房一价”对于二手房市场来说操作难度更大，即使监管、执行到位，也对房价和二手房市场格局没有太大实质性的改善。细则中规定，二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用。但实际上，二手房的成交价格都是买卖双方经过讨价还价议定的，成交价格必然与挂牌价格不同，而且业主在挂牌的过程中也可

8、以根据市场和自身状况改变报价。宏观经济2011年4月CPI涨幅5.3%通胀压力仍在继续国家统计局公布的4月CPI同比上涨5.3%，数据显示，CPI同比较上月下降0.1%，但环比仍然在上涨，通胀仍然在顶部运行。一些乐观者认为，CPI增长态势是见顶回落，后续政策和经济增速可以高枕无忧。而悲观者认为，通胀压力仍在持续，并且担忧进一步的紧缩政策增大经济