淮安市城市房地产研究

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1、www.fdcsky.cn中国地产商域网第一章、淮安城市研究第一节、城市概况及特征1、城市总体概况■地理位置：淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。目前市区建成区面积89平方公里。评析：l与其他兄弟城市相比，淮安处在苏北地区的中心腹地；l距离中心城市距离较远；■城市交通：对外交通：初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络道路交通：淮安是江苏南北交通交汇中心。北京到上海的京沪高速公路、淮安

2、到连云港的淮连高速公路、南京到徐州的宁宿徐高速公路贯穿淮安境内，使淮安到北京、上海、车距分别只需约8.5小时和3.5小时2.5小时；南京到淮安的宁淮高速公路目前已通车，南京到淮安的车距仅需不到2小时，宿淮、淮盐公路均已通车；江苏新沂到浙江长兴的新长铁路客货运已全线通车；水路交通：京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错；www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网铁路交通：“十五”以来，淮安市建成新长铁路淮安段、新淮铁路南延段2条铁路正线；“十一五”期间，淮安市规划开工建设淮扬

3、、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路，逐步构建淮安作为苏北地区铁路枢纽的地位。■行政区划：淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外，江苏省淮安经济开发区计划单列，计单独列统。至2004年末，全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇；另有13个街道办事处。评析：城市下辖区域广阔，作为区域中心城市，淮安市地处辖区几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网■市域面积广阔，人口密度相对较小www.fdcs

4、ky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网第二节、城市总体经济和区域经济运行特征1、经济总量1.1国民生产总值呈快速增长态势，1.1.12006年全市实现地区生产总值651.06亿元，比上年增长14.9％。这说明淮安经济发展速度较快，根据国际经验，其房地产市场进入飞速发展阶段。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展（资料来源；淮安市统计年鉴）1.1.22006年全市人均GDP1687美元（按常住人口计算），同比增长15.8%。按照国际研究城

5、市房地产发展的标准房地产进入快速发展期.发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网2、经济结构2.1产业结构演变趋势来看，经济结构进一步优化，一产比重在逐渐降低，二产、三产比重增加趋势明显。2006年全

6、市第一产业增加值123.78亿元，增长5.0％；第二产业增加值305.23亿元，增长19.2％；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5％。三次产业结构由2005年的21.0:45.5:33.5变为19.0：46.9：34.1。工业壮大为城市发展奠定坚实基础，第三产业的发展为城市经济不断注入活力。2.2固定资产投资额快速增长，但近两年来全市固定资产投资增幅下降。2006年全市完成500万元以上项目固定资产投资353.74亿元，比2005年增长31.8%。其中，城镇投资239.37亿元，增长26.5%；农村投资48.02亿元，增长3

7、3.9%；房地产开发投资66.35亿元，增长53.3%。www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网2.3淮安市社会消费品零售总额的总量较低，反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守；从市区和全市的社会消费品总额的比较来看，市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势，增幅平稳。2.4城市外向型经济发展速度减缓，在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所起作用比较微弱.www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地

8、产商域网3、存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济不活跃。4、财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市发展提供强有力的保障。www.fdcsky.cn中国地产商域