2.房地产市场及其运行规律

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1、第二章房地产市场及其运行规律8/26/20211第二章房地产市场及其运行规律※本章要求了解房地产市场的概念、分类及总体结构；熟悉房地产市场的特征、影响因素和市场指标以及政府对房地产市场的干预；掌握房地产市场运行规律。8/26/20212第二章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述第二节房地产市场的供求关系第三节房地产市场指标第四节房地产市场的特性与功能第五节房地产市场的运行规律第六节政府对房地产市场的干预8/26/20213第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念二、房地产市场的构成三、房地产市场细分四、房地产市场的结构五、房地产市场的运行

2、环境8/26/20214一、房地产市场的概念狭义的房地产市场是房地产商品流通的场所，如房地产交易所和交易市场等。广义的房地产市场是房地产交易双方经济关系的总和，是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。8/26/20215除此之外房地产市场还有其他的含义：房地产市场是指房地产商品流通环节的状况，包括供给和需求状况及其相互关系；房地产市场是指房地产经济内在的调节机制，即房地产经济的价值规律。8/26/20216在我国由于土地的国家所有制的特

3、点，房地产商品的流通就表现为地块上的建筑物的所有权和地块的使用权的转移。房地产市场是房地产权益的交易市场，房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产上的权益或权利。8/26/20217二、房地产市场的构成房地产市场土地所有权买卖市场房地产综合服务市场房产市场地产市场土地使用权出让、转让市场土地开发市场房屋买卖市场房屋租赁市场房屋抵押、典当、置换市场房地产劳务市场房地产资金市场房地产技术信息服务市场图2－1房地产市场的构成8/26/20218三、房地产市场细分按地域范围细分：城市闹市区、城市边缘区、城市郊区等按房地产用途细分：居住、商业、工业等

4、按存量增量细分：一级、二级、三级市场（一级土地市场、二级土地市场、一级房屋市场、二级房屋市场）按交易形式细分：买卖、租赁、抵押按目标市场细分：高、中、低档8/26/20219四、房地产市场的结构要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，必须准确把握房地产市场上的主要结构关系。房地产市场结构包括：总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考察房地产供求之间的总量差距区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情况的差异和特点8/26/202110产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的投资比例关系供求结构：针对某一物业类型，分析

5、市场内部不同档次物业的供求关系投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目的和投资方式8/26/202111五、房地产市场的运行环境房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。按照影响因素的性质，大致分为8类：社会环境政治环境经济环境金融环境房地产法律制度环境技术环境资源环境国际环境8/26/202112第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求二、房地产市场的供给三、房地产市场的机制8/26/202113一、房地产市场的需求需求是有支付愿望和支付能力的希望或需要。除价格以外，影响房地产市场需求的因素：收入的

6、变化：收入增加会导致对需求的增加其他商品的价格变化：替代品的价格变化，会影响对原商品的需求对未来的预期：对未来收入、利率、产品价格跌涨等政府政策的变化：税收政策、住房政策、金融政策等8/26/202114二、房地产市场的供给供给：是出售方愿意在某特定时间以特定价格出售的总体数量。除价格以外，影响房地产市场供给的因素：房地产开发成本：直接影响到开发商的利润水平，直接影响到开发量政府政策的变化：影响到开发成本，进而影响到供给量对未来的预期：对未来房地产市场价格变化的预期会影响到当前的投资8/26/202115三、房地产市场的机制价格机制的作用（供求机

7、制）在我国社会主义市场经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生重要影响。随着我国房地产市场的发展，价格机制的作用在逐渐增强。8/26/202116图2-2简化的供求曲线图2-3房地产市场均衡供给曲线单位价格单位时间内的供求数量需求曲线EPQ0供给曲线单位价格单位时间内的供求数量需求曲线E均衡价格0超额供给（过剩）hHFf超额需求（短缺）1000200030002550758/26/202117D1S价格数量D2PP1Q2Q1Q图2-4市场条件变化形成新的市场均衡价格当市场条件发

8、生变化时，供求关系曲线就会发生变化。如当住房抵押贷款利率上升时，如果其他因素保持不变，商品住宅需求就会减少。如右图所示E1E28/26/