房地产市场及其运行的一般规律

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1、第2章：房地产市场运行的一般规律房地产市场概述房地产市场运行机制土地出让市场供求均衡房地产市场供求均衡2.1房地产市场概述房地产市场含义房地产市场体系的结构房地产市场的特点2.1.1房地产市场含义1.房地产市场房地产商品交易的领域和场所。决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。房地产商品一切交换关系总和。房地产资源配置的一种手段。2.房地产市场功能交换功能传递信息功能优化房地产资源配置，提高经营效益的功能促进劳动生产率的提高的功能调节和再分配国民收入的功能理顺流通环节的功能促进住房消费和优化消费结构的功能3.房地产市场体系含义多种房地产市场相互联系、相互

2、制约所形成的市场几个体系系统。具体可以从以下三个角度理解：是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体多种房地产市场之间密切联系的市场关系一系列房地产市场构成的系统结构2.1.2房地产市场体系的结构按市场运行层次划分可以分为房地产一、二、三级市场。按交易客体划分使用权市场（土地市场）、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理市场。按物业类型划分住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农用物业市场、休闲娱乐市场等按购置的目的划分投资市场自用市场按房地产价格的实现形式划分房地产资产市场使用市场按供货形成划分现房市场期房市场2.1.3房地

3、产市场的特点房地产市场与一般商品市场的区别房地产市场的特点1.房地产市场与一般商品市场的区别特征一般商品市场典型的房地产市场买卖参与人数参与者众多，没有垄断、没有寡头或者垄断竞争参与者少，买卖双方分别在买方市场、卖方市场中掌握控制权专业知识和交易方式买卖双方对商品了解较多，容易达成交易买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较多的法律手续和较高的费用产品的标志性产品具有同一性、可互相替换；产品差异性小房地产具有异质性，每一宗各不相同产品的移动性产品可以运输至热销市场位置固定，不可移动；房地产市场是区域性的市场投资量和购买频度投资量小，购买频度高对一般家庭是一宗大

4、投资，不会经常购买（一般一生不超过5次）政府的作用政府极少干预，任其自然通过金融、货币、规划、环境、卫生等方面来调控房地产开发价格有供需双方顺利交互作用达成供需双方交互决定，但不同畅；任何一方对信息的不了解可能导致价格扭曲2.房地产市场的特点影响范围的区域性竞争的不充分性供给调节的滞后性交易的复杂性对金融业的依赖性易受政府干预2.1.4房地产市场分级运行概念房地产商品上交易和流通实际上是三个具有不同运行特征层次，一般把这种实际的运行状况成为房地产市场的分级运行。房地产一级市场市场组织形式是垄断房地产二级市场房地产开发市场，主要是房地产增量市场，组织形态

5、是一定垄断性的不完全竞争市场房地产三级市场房地产存量市场，一般采取转让或者出租的形式，组织形态是有一定垄断性的竞争市场2.2房地产市场运行机制市场运行机制宏观调控机制“政府失灵”和“市场失灵”2.2.1市场运行机制内涵三要素：房地产交易主体—供给主体和需求主体；房地产交易客体—土地/物业；房地产交易法规及其监督者、市场管理者。运行机制动力机制价格机制供求机制竞争机制2.2.2宏观调控机制城市的规划控制和土地供应计划机制财政税收机制信贷及利率机制2.2.3“政府失灵”和“市场失灵”1.“市场失灵”与政府干预市场失灵:市场机制在正常运作的条件下出现的资源配

6、置失效原因是不能满足下面的理想条件:市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性现实的市场存在:外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动2.“政府失灵”与市场经济传统计划经济理论的基础：社会化大生产要求国民经济各部门之间协调生产资料完全私人占有造成了巨大的浪费和生产过剩危机只有生产资料公有制能消除生产过程的自发性和盲目性社会主义经济中，人们的利益是共同的，生产的目的是满足人们的共同需要实现传统计划经济模式的前提：完全信息假定单一利益主体假定政府失灵的表现：宏观经济的波动与周期性经济的不稳定资源配置效率低下国民经

7、济比例失调生产单位自主权的丧失与创新的丧失收入分配的扭曲行政部门的官僚化寻租与政治腐败2.3土地出让市场供求均衡土地出让市场的供给和需求地价本质和形成地价的运动规律土地价格弹性2.3.1土地出让市场的供给和需求1.土地的供给及影响因素（1）土地供给土地的供给是在一定时间内可供人们利用的土地资源数量。土地供给分为自然供给和经济供给。土地供给曲线如下图：PQS2OS1图2-1土地供给曲线（2）土地经济供给的影响因素：自然限制因素、经济因素、技术因素、制度因素图2-3城市规划对土地供给的影响图2-2土地出让市场土地供给曲线PQS2OS1SS’S1’Q1Q2Q

8、3Q4PQODS’SQ’QP’P2.土地需求及影响因素（1）土地需求土地的需求是在一定时间内购