房地产市场及其运行规律

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1、第二章房地产市场及其运行规律1、房地产市场概述2、房地产市场的供求关系3、房地产市场结构与市场指标4、房地产市场的特性与功能5、房地产市场的运行规律6、政府对房地产市场的干预1RealEstateDevelopment第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场：是指房地产商品交换的领域和场所。从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。2RealEstateDevelopment第一节房地产市场概述二、房地产市场的运行环境影响运行活动各种因素的总和社会政治经济金融法律技术资源国

2、际3RealEstateDevelopment第一节房地产市场概述三、推动房地产市场转变的社会经济力量1、社会经济因素社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。2、社会经济力量——金融业的发展——信息、通讯技术水平的提高——生产和工作方式的转变——人文环境的变化——自然环境的变化——政治制度的变迁4RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求1、概念房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。2、房地产需求的特点1）房地产需求具有整体性2）房地产需求具有区域性3）

3、房地产需求具有层次性5RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求3、类型生产性、消费性、投资性4、房地产需求的影响因素1）收入的变化2）其他商品的价格变化（替代品，互补品）3）对未来的预期4）政府政策的变化（贷款利率，税费）6RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系二、房地产市场的供给1、概念房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。2、房地产供给的特点1）房地产供给缺乏弹性2）房地产供给具有层次性3）房地产供给具有滞后性7RealEstateDevelopment第

4、二节房地产市场的供求关系二、房地产市场的供给3、房地产供给的影响因素1）房地产开发成本2）政府政策的变化（土地增值税费）3）对未来的预期8RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡1、供求均衡即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。价格数量SDP0ME9RealEstateDevelopment价格数量SD1DPP10MM1HhFfE10RealEstateDevelopment价格数量SD1D2PP10Q1QQ211RealEstateDevelopment第

5、二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡1、供求均衡RE供求均衡原理的要义：是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且还包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联系、影响供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上，表示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致12RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡1、供求均衡RE供求均衡原理的现实意义：在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生

6、产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状态。13RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡2、供求非均衡即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。三种状态：A、总量性供不应求状态B、总量性供过于求状态C、结构性供求失衡的状态！均衡是偶然的，几乎是不存在的；！非均衡状态是绝对的，常见的。14RealEstateDevelopment第二

7、节房地产市场的供求关系三、房地产市场的供求均衡和非均衡3、RE市场供求均衡条件及其实现A、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化B、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件C、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡D、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调15RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系四、房地产市场的体系房地产市场体系