CH2房地产市场及其运行规律

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1、第二章房地产市场及其运行规律1、房地产市场及其供求关系2、房地产市场的运行规律3、政府对房地产市场的干预RealEstateDevelopment2第一节房地产市场及其供求关系一、房地产市场的概念房地产市场：狭义：是指房地产商品交换的领域和场所。从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。RealEstateDevelopment3第一节房地产市场及其供求关系二、房地产市场的运行环境影响运行活动各种因素的总和社会政治经济金融法律技术资源国际RealEs

2、tateDevelopment4第一节房地产市场及其供求关系三、房地产市场的需求1、概念房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。2、房地产需求的特点1）房地产需求具有整体性2）房地产需求具有区域性3）房地产需求具有层次性RealEstateDevelopment5第一节房地产市场及其供求关系三、房地产市场的需求3、类型生产性、消费性、投资性4、房地产需求的影响因素1）收入的变化2）其他商品的价格变化（替代品，互补品）3）对未来的预期4）政府政策的变化（贷款利率，税费）RealEstateDevelopment

3、6第一节房地产市场及其供求关系四、房地产市场的供给1、概念房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。2、房地产供给的特点1）房地产供给缺乏弹性2）房地产供给具有层次性3）房地产供给具有滞后性RealEstateDevelopment7第一节房地产市场及其供求关系四、房地产市场的供给3、房地产供给的影响因素1）房地产开发成本2）政府政策的变化（土地增值税费）3）对未来的预期RealEstateDevelopment8第一节房地产市场及其供求关系五、房地产市场的供求均衡和非均衡1、供求均衡即供给与需求的均衡状

4、态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。价格数量SDP0MED(Q)=-0.5Q+120S(Q)=2Q+20RealEstateDevelopment9第一节房地产市场及其供求关系五、房地产市场的供求均衡和非均衡1、供求均衡RE供求均衡原理的现实意义：在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整房地产生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状态。R

5、ealEstateDevelopment10第一节房地产市场及其供求关系五、房地产市场的供求均衡和非均衡2、供求非均衡即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。三种状态：A、总量性供不应求状态B、总量性供过于求状态C、结构性供求失衡的状态！均衡是偶然的，几乎是不存在的；！非均衡状态是绝对的，常见的。RealEstateDevelopment11Q价格QSD1DPP10MM1价格SD1DRR10LL1RealEstateDevelopment12第一节房地产市场及其供求

6、关系五、房地产市场的供求均衡和非均衡3、RE市场供求均衡条件及其实现A、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件B、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡C、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调RealEstateDevelopment13第一节房地产市场及其供求关系六、房地产市场的体系房地产市场体系是房地产经济运行的载体房地产市场体系是指多种房地产市场互相联系、互相制约形成的市场集合体和系统。按层次分：一、二、三级市场按用途分：居住市场、商业市场等按交易客体分：土地市场、房产、RE中介、RE金融、物业管理等RealEsta

7、teDevelopment14第二节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地产资产市场1、房地产空间市场生产、生活空间2、房地产资产市场获取投资收益：租金，转让增值收益RealEstateDevelopment15第二节房地产市场的运行规律二、房地产市场的周期循环经济波动与经济周期世界各国的经济发展表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反映经济增长与经济波动的关系。GDPT潜在的GDP水平线经济波动是重复出现扩张与收缩的周期波动，经济周期

8、则可称为从波峰到波谷周期性运动的经济波动。产生根源社