第二章房地产市场及其运行规律

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1、第二章房地产市场及其运行规律房地产市场概述房地产市场结构与市场指标房地产市场的特性与功能房地产市场的运行规律政府对房地产市场的干预学习目的与要求掌握：房地产市场结构、细分方式、反映和描述房地产市场状况的指标。熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过热问题。了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，政府干预房地产市场的原则、措施。第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场是指为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交

2、易的活动场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产市场需求、交易组织机构等要素构成。二、房地产市场的运行环境房地产业运行环境主要影响因素社会环境人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构、家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府以及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施

3、状况、利率和通货膨胀等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策技术环境技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等资源环境土地、能源、生态等自然资源条件国际环境国际资本流动和经济的全球化三、房地产市场的影响因素影响房地产市场发展的社会经济因素影响房地产市场转变的社会经济力量三、房地产市场的影响因素（一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因

4、素2、经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等3、政策因素：房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策（二）影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业的发展2、信息、通讯技术水平的提高3、生产方式和工作方式4、人文环境的变化5、自然环境的变化6、政治制度的变迁四、房地产市场的参与者1、土地所有者或当前的使用者2、开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师及物业

5、代理、律师7、消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构房地产市场结构包括：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构。结构关系含义总量结构从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间按的总量差距区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异产品结构从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度供求结构针对

6、某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别攻击档次和需求水平之间是否出于错位的状态投资结构根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间按的动态协调关系二、房地产市场细分市场细分按地域细分按用途细分按存量增量细分按交易形式细分按目标市场划分按城市细分按使用目的划分居住物业市场商业物业市场工业物业市场特殊物业市场三级市场一级市场三级市场二级市场土地使用权交易房地产买卖房地产租赁房地产抵押按建造水平划分低档物业中高档物业中档物业中

7、低档物业土地市场高档物业三、房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。供给指标指标含义单位公式存量（St）报告期期末（第t年或半年、季度月，下同）已占用和空置的物业空间总量建筑面积或套数St=St-1+NCt—δt新竣工量（NCt）报告期内新竣工房屋的数量，统计指标是新竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积之和建筑面积或套数—灭失量（δt）房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失的部分建筑面积或套数—

8、空置量（VCt）报告期末房屋存量中没有被占用的部分建筑面积或套数—（一）供给指标供给指标指标含义单位公式或统计方法空置率（VRt）报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例——VRt=VCt/St可供租售量（HSRt）报告期可供销售或出售房屋的数量建筑面积或套数HSRt=HSRt-1—AVt-1+NCt）房屋施工面积（BUCt）报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施