第二章_房地产市场及其运行规律(刘洪玉2013)12级

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1、s第二章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动房地产市场的构成：当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构。二、房地产市场的运行环境指影响房地产市场运行的各种因素的总和。表2-1，影响房地产市场发展的基本因素：社会因素、经济因素、政策因素。三、影响房地产市场转变的社会经济力量1.金融业的发展2.信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善3.生产和工作方式的转变近年我国各产业比例年度第一次产业第二次产业第三次产业200512.4%47

2、.3%40.3%200611.8%48.7%39.5%200711.7%49.2%39.1%200811.3%48.6%40.1%200910.6%46.8%42.6%201010.2%46.8%43.0%201110.1%46.8%43.1%201210.1%45.3%44.6%（根据各年国民经济和社会发展统计公报）4.人文环境的变化5.自然环境的变化6.政治制度的变迁四、房地产市场的参与者（一）土地所有者或当前的土地使用者ss（二）开发商（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业

3、顾问1.建筑师2工程师3.会计师4.造价工程师或经济师5.房地产估价师及房地产经纪人6.律师（七）消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1.总量结构2.区域结构3.产品结构4.供求结构：针对某一物业类型5.投资结构6.租买结构：租住空间和购买自住空间的比例关系二、房地产市场细分（一）按地域范围细分（二）按房地产用途细分（三）按增量存量细分房地产一级市场：土地出让市场房地产二级市场：土地转让、增量房房地产三级市场：二手房市场（存量房）土地一级市场、二级市场房屋一、二级市场ss（四）

4、按交易形式细分转让、租赁、抵押、保险（五）按目标市场细分低、中、高档、按照目标市场的群体特征进行细分，如：老年住宅市场、青年公寓市场可以将五种划分方式叠加在一起，如北京新建甲级写字楼出售市场三、房地产市场指标（一）供给指标1.新竣工量：报告期内新竣工房屋的数量2011年住房竣工面积71692万平方米（国家统计局）2012年住房竣工面积79043万平方米（国家统计局）2.灭失量3.存量：报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量4.空置量：不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及

5、周转房等不可销售或出租的房屋面积。2008年6月末全国空置商品住宅6425万平方米。2011年末，全国商品住宅待售面积16904万平方米（国家统计局）2008年末漳州全市空置商品住宅19.15万平方米，市区空置商品住宅8.91万平方米（漳州市统计局）。5.空置率：报告期期末空置量与同期存量的比例。2007年8月全国商品住宅空置面积为6029万平方米（国家统计局）。2006年末全国城镇住宅建筑面积112.89119亿平方米（国家统计局）。0.6029/112.89119=0.569%6.可供租售量7.房

6、屋施工面积：报告期内施工的全部房屋建筑面积。8.房屋新开工面积：不包括上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。开工日期以房屋正式破土刨槽的日期为准。9.平均建设周期：某类房地产开发项目从开工到竣工所用时间长度。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积10.竣工房屋价值：建造价值，一般按工程施工结算价格计算。不包括土地费用。ss（二）需求指标1.国内生产总值（GDP）：有三种表现形态：价值形态、收入形态、产品形态。三种计算方法：生产法、收入法、支出法。2.人口数，指定时点、一定地区范围内的人口总和。户籍人口

7、常住人口：常住一年以上，不包括登记为常住户口而离开一年以上的人口。常住人口与该地区的社会经济关系更为密切。现有人口（瞬间人口峰值）：在某一时点下，在这个地区居留的人口。3.城市家庭人口4.就业人员数量：包括再就业的离退休人员。5.就业分布6.城镇登记失业率：城镇登记失业人员与城镇劳动力（不包括农民工、离退休人员、港澳台及外方人员）之比。7.城市家庭可支配收入：家庭总收入扣除所得税、个人缴纳的社会保障费及记账补贴后的收入。记账补贴，是国家统计局或财政局为了更好的统计个人家庭收入，对那些坚持自行记账核算自

8、家收入的人士给的补贴，但不是每个人都可以得到的，必须是家庭条件有代表性、记账核算完整性、记账时间持续性才可能得到的统计局或财政局的选定。8.城市家庭总支出，指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。　　9.房屋空间使用数量，指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。　　10.商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国