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时间:2018-07-31
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1、第二章房地产市场及其运行规律1、房地产概述2、房地产市场的供求关系3、房地产市场结构与市场指标4、房地产市场的特性与功能5、房地产市场的运行规律6、政府对房地产市场的干预1RealEstateDevelopment第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场:是指房地产商品交换的领域和场所。从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。是所有这些交换和流通关系的综合,体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。2RealEstateDevelopment第一节房地产市场概述二、房地产市场的运行环境影响运行活动
2、各种因素的总和社会政治经济金融法律技术资源国际3RealEstateDevelopment第一节房地产市场概述三、推动房地产市场转变的社会经济力量1、社会经济因素社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。2、社会经济力量——金融业的发展——信息、通讯技术水平的提高——生产和工作方式的转变——人文环境的变化——自然环境的变化——政治制度的变迁4RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求1、概念房地产需求:是指在一个特定时期内,消费者在各种可能的价格下,愿意而且能
3、够购买的房地产数量。2、房地产需求的特点1)房地产需求具有普遍性2)房地产需求具有区域性3)房地产需求具有层次性5RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求3、类型生产性、消费性、投资性4、房地产需求的影响因素1)收入的变化2)其他商品的价格变化3)对未来的预期4)政府政策的变化6RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系二、房地产市场的供给1、概念房地产供给:是指在一个特定时期内,房地产开发商在各种可能的价格下,愿意而且能够供给的房地产数量。2、房地产供给的特点1)房地产供
4、给缺乏弹性2)房地产供给具有垄断性3)房地产供给具有滞后性7RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系二、房地产市场的供给3、房地产供给的影响因素1)房地产开发成本2)政府政策的变化3)对未来的预期8RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的机制房地产市场运行机制就是市场有机体互相联系、互相制约、调节市场交易主体和客体,促其规范运行的形式和手段。内容价格机制9RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的机制1、供求均衡即供给与需求的均衡状态
5、,是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致,而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。价格数量SDP0ME10RealEstateDevelopment价格数量SD1DPP10MM1HhFfE11RealEstateDevelopment价格数量SD1D2PP10Q1QQ212RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的机制1、供求均衡RE供求均衡原理的要义:是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果均衡状态的构成要素,不但包括供、需价格,而且还包括供、需数量一致,二者缺一不可,且相互联系、影响供
6、、需数量一致,微观上,表示特定市场、特定房地产商品的供求数量相当、供求结构吻合;宏观上,表示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致13RealEstateDevelopment第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的机制1、供求均衡RE供求均衡原理的现实意义:在微观层次上,房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动,重视其均衡状态的状况,及时调整生产经营策略和计划;在宏观层次上,国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆,刺激或抑制供给或需求,引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动,从而达到一个新的均衡状态。14RealEstateDevelopm
7、ent第二节房地产市场的供求关系三、房地产市场的机制2、供求非均衡即供给与需求的失衡状态,是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间,或者有一对不一致,或者两者都不一致的经济运行状态。三种状态:A、总量性供不应求状态B、总量性供过于求状态C、结构性供求失衡的状态!均衡是偶然的,几乎是不存在的;!非均衡状态是绝对的,常见的。15RealEstateDevelopment第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构包括:总量结构:开发与销售之间的数量结构区域结构:全国不同区域、同一城市不同区域(地段)产品结构:住宅(别墅、豪宅、商
8、品房、经济适用房、廉租房)、写字楼、商业用房供求结构:供求档次和需求水平投资结构:投资目的、投资方式16RealEstateDevelo
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