北京市宏观经济分析(房地产市场)

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市场分析一、北京市经济环境分析（1）北京市主要经济历史指标 由这四张表可以直观的看出，北京市宏观经济保持着强劲的增长，GDP保持较大增速，地方财政收入连续保持大幅度增长，CPI指数总体可控。经济情况乐观，稳中有进，并且产业结构不断改善。 以上三张表反映出，北京市常住人口在以每年几十万的数量不断的增加，人均家庭收入保持强劲的增长势头，而且人均可支配收入实际增长也趋于平缓。近几年国家在进行经济结构调整，受到大环境的影响人均可支配收入实际增长也略有降低，但仍旧保持在7%以上。北京市就业人口伴随着北京市常住人口的增长而增长，并且超过四分之三的人从事于第三产业的工作。这说明就业情况乐观，就业市场大，有足够的吸引力来吸引更多的人来北京工作、生活。小结：在我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件的背景下，北京市的经济运行有望延续此前良好的态势，保持在7.7%以上的GDP增长。（2）北京市经济基础分析表（用2012年的数据） 运用经济基础分析法来估算未来常住人口数量：用就业人口的平均增长率来估算未来基础就业人口的增长率，可以求得2015年这些行业总就业人口为786.9万，常住人口达到2269.8万，2016年总就业人口为811.5万，常住人口达到2340.8万，2017年就业人口为836.9万，常住人口达到2414.1万。一、北京市房地产市场宏观分析（一）2014年房地产市场分析1、房地产开发投资持续增长，增速趋于缓和，保持高增速 　　1-10月，全市完成房地产开发投资3173.7亿元，比上年同期增长14.8%。其中，住宅投资完成1599.3亿元，同比增长15.9%；写字楼投资完成613.5亿元，同比增长31%；商业、非公益用房及其他投资完成960.8亿元，同比增长5%。 　　房地产开发投资中，建安工程投资为1271.4亿元，比上年同期增长10.2%，占全市房地产开发投资比重为40.1%。  　　图1         全市房地产开发投资同比增速 　　 单位：% 　　2、房地产市场供给总量小幅增长，住宅比上年同期减少 　　截至10月末，全市商品房施工面积为13213.2万平方米，比上年同期增长0.8%。其中，住宅施工面积为6814.3万平方米，同比下降4.6%；写字楼为2198.3万平方米，增长17.5%；商业、非公益用房及其他为4200.6万平方米，增长2.7%。 　　1-10月，全市商品房新开工面积为2009.1万平方米，比上年同期下降29.4%。其中，住宅新开工面积为1085.8万平方米，同比下降24.7%；写字楼为326.8万平方米，同比下降26.6%；商业、非公益用房及其他为596.5万平方米，同比下降37.8%。 　　1-10月，全市商品房竣工面积为1251.7万平方米，比上年同期下降11.9%。其中，住宅竣工面积为714.6万平方米，同比下降23.2%；写字楼为217.2万平方米，同比增长78.2%；商业、非公益用房及其他为319.9万平方米，同比下降13.3%。 　　3、房地产市场销售情况不好，但逐渐有小幅增长，有回暖迹象 　　1-10月，全市商品房销售面积为1030.5万平方米，比上年同期下降29.2%。其中，住宅销售面积为802万平方米，同比下降23.3%；写字楼为102.8万平方米，同比下降57.7%；商业、非公益用房及其他为125.7万平方米，同比下降24.4%。 　 　图2          全市商品房销售面积同比增速 　　单位：% 　4、保障性住房建设规模进一步扩大 　　1-10月，全市保障性住房完成投资526.3亿元。截至10月末，全市保障房施工面积为4298.7万平方米，新开工面积为432.6万平方米，竣工面积为449.8万平方米。 　　5、房地产开发企业项目资金到位情况有所下降 1-10月，全市房地产开发企业项目到位资金为5319.1亿元，比上年同期下降15%。其中，金融贷款为1697.9亿元，同比增长10.9%；自筹资金为1579.7亿元，同比下降14.7%；定金及预收款为1349.6亿元，同比下降23%。小结：到12月7日，北京新建商品住宅库存量为93430套，虽然在政策环境的利好下，客户的入市积极性有所增加，但是与9万余套的库存相比，房企的去化压力依然较大。当前北京楼市库存主要集中在郊区新城，近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山、通州等新城板块为主，同一个区域多个楼盘同时推盘，再加上区域内前期并未消化的库存，造成在售项目销售压力巨大，区域库存有所攀高。但是在央行降息后楼市迎来暖冬，2014年11月，北京商品住宅成交9886套，环比上升20.62%，同比上升54.95%；成交金额242.53亿元，环比上升25.63%，同比上升31.02%。在剔除保障房和自住房之后，纯商品住房的网签量也出现了较为明显的增加，环比增长近25%，即显示出了政策密集利好对新房市场的显著影响。因此，按照这样的趋势下去可以预见北京市2015年的楼市将比2014年表现的更好。值得注意的是目前的存量大，去库存时间较长。（一）需求分析总体上，按照经济基础分析法可以得出2015年的常住人口总数为2269.8万，以人均居住面积32平方米来计算，全市总需求面积为72633.6万平方米。按87%的城镇居民住房拥有率来计算，那么剩余需求面积为72633.6*13%=9442.368万平方米。剔除租房、没有能力购买、没有意愿购买的面积数，（二）供给分析根据北京市住建委网站的数据，截止12月10日北京市可售房屋套数为106166套，可售房屋面积为10886107.12平方米。 （一）吸纳与缺口分析日期周数签约面积(万㎡)剩余库存量签约套数2013.12.30-1.5125.326274827001.6-1.12224.326152925251.13-1.19314.266122013651.20-1.26415.736329714241.27-2.253.85632254262.3-2.961.56632251372.10-2.1676.26643935782.17-2.2389.31651629422.24-3.2912.66603411493.3-3.91012.876592211353.10-3.161115.536598012893.17-3.231220.036697818403.24-3.301318.186490616743.31-4.6148.19709167164.7-4.13159.04731727814.14-4.191614.117376013984.20-4.271718.057696017614.28-5.41812.747723512325.5-5.111910.728098710505.12-5.182015.598138015775.19-5.252112.868415911565.26-6.12213.438469412556.2-6.8236.09869555926.9-6.152410.928930910756.16-6.222510.73911339786.23-6.292612.259148511146.30-7.62715.288587914867.7-7.13288.24960327207.14-7.202910.44974109087.21-7.27308.83981747697.28-8.33127.549552729628.4-8.103215.999553115678.11-8.173316.329780215508.18-8.243413.810023912328.25-8.313527.029790028589.1-9.6369.831037688709.7-9.143710.441030749459.15-9.213813.9410385012859.22-9.283917.4110337415289.29-10.5407.3106890595 10.6-10.124115.34106972161410.13-10.194217.75107526169110.20-10.264325.79105493249010.27-11.24428.1107114277711.3-11.94518.711066521907根据2014年以来周交易量分析，求得周交易面积平均值为14.28万平米，在此基础上加上对未来市场乐观的判断，调整为16万平米/周，可以算得按照目前的存量10886107.12平米，需要77周的时间即19.25个月的吸纳时间。