北京市房地产住宅市场运行特点分析

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1、万方数据行业聚焦IIndustryFocus上半年，北京市完成房地产开发投资709．9亿元，比去年同期增长10．9％，增幅同比回落9．9个百分点。从各月投资增幅趋势看，今年4月以来投资增幅开始放缓，其中，商品住宅投资增幅回落较大。上半年，住宅完成投资365．3亿元，增长9．5％，增幅同比回落21．64"百分点。房地产开发热度降低，房屋销售面积持续下降，而价格上涨势头不减，这个特点在商品住宅市场上体现尤为明显。住宅市场运行特点从供给角度看：商品住宅潜在和现有供给量减少，供给结构趋向远郊化、高价位从土地

2、供应量看：商品住宅用地计划供应量减少，七成分布在远郊区县。北京市国土部门提供的数据显示，2007年，北京市土地供应总量控制在6300公顷以内，比上年供应计划减少200公顷。在计划供应土地中，住宅用地计划供应1600公顷，比上年减少300公顷，占全年计划供应土地面积的25．4％。扣除经济适用房、廉租房及两限商品房用地，其他商品房计划供地1200公顷，比上年减少400公顷。上半年，北京市实际供应住宅用地355．6公顷，比去年同期下降34．6％，占全年住宅用地计划的22．2％。在空间布局上，中心城区和远郊

3、区县计划土地供应量比例约为3：7。从开发面积看：全市商品住宅施工和新开工面积持续下降，但生态涵养区这两项指标双双增长。上半年，住宅施工和新开工面积呈持续下降趋势，分别比去年同期下降6．6％和32数据2007。8房地产形势整体转弱21．9％。各月降幅逐步趋缓，分别比一季度减少8．6个和14．5个百分点。分区域看，房地产开发向远郊区县扩展。核心区和生态涵养区的住宅施工面积分别比去年同期增长13．8％和48．3％，其中，核心区涉及住宅危旧房改造121万平方米，占总的住宅施工面积的比重为32．7％。拓展区和

4、发展新区分别下降12．6％和5．5％。核心区、拓展区和发展新区住宅新开工面积降幅依次缩小，分别下降58．6％、32．5％、12．5％，只有生态涵养区呈增长趋势，比去年同期增长1．9倍。从批准预售量看：住宅批准预售面积减少，新批预售项目五环外占六成。上半年，北京市住宅批准预售面积516．8万平方米，比去年同期下降31．9％。从商品住宅批准预售项目分布区域看，在上半年批准预售的163个住宅项目中，五环以外的项目有98个，占60．1％，四环路以内的项目只有34个，仅占20．9％。从商品住宅批——上半年北京

5、市房地产准预售价格结构看，新增中低价位房基本分布在远郊区县。上半年批准预售的163个住宅项目中，价格在每平方米6000元以下的项目有30个，占18．4％，全部分布在远郊区县；6000—8000元的有24个，占14．7％，其中19个分布在远郊区县。10000元以上的有78个，占47．9％，其中有68个分布在城八区。从需求角度看：有效需求不足，潜在需求量大有效需求量不足：普通家庭住房购买能力下降，居民需求意愿与供给结构有一定偏差。城镇居民普通家庭住房购买能力下降，供需结构错位Jolt40。上半年城镇居民

6、人均可支配收入达到11242元，比去年同期增长14．7％，住宅销售价格指数累计为110．1％。虽然商品住宅销售价格指数略低于人均可支配收入增速，但是从绝对量来看，房价与收入的增长差距是在扩大而不是缩结构性矛盾仍然突出万方数据住宅市场运行特点分析小。假设去年6月份，一家三口，中等收入家庭打算购买一套单价为7500元／平方米(据市建委数据统计)，面积为60平方米的商品房，须支付45万元总房款。由于种种原因犹豫未买房，到今年6月份，同样这套房子，价格已经上涨多j8355(7500"111．4％)元／平方米

7、，房价上涨5．1万元左右，扣除收入的增长，需要多支付4．4万元，差距进一步扩大，普通家庭购买能力实则降低。不仅房价与收入的差距在扩大，供需结构错位趋势也在加剧。普通住宅是影响住宅施工和新开工面积下降的因素，而公寓别墅则拉动其增长。上半年，公寓别墅的施工和新开工面积比去年同期分别增长了17．6％和3．9％。居民的需求意愿与供给的区位和价位结构偏差较大。根据北京市建委2006年开展的住房抽样调查数据看，房屋价格和地段是被访者选择◎张琳IndustryFocusl行业聚焦______-____-___-_

8、-___-___-_______●H--_。。。。。。。_●●_--。。。。。。。。。1’——————————一一一一购房时最看重的因素。价格方面，85．7％的受访者愿意购买每平方米6000元以下的住房，80．5％的受访者总价款承受能力在50万元以下；地段方面，70．5％的受访者希望在五环以内买房。但从市建委交易网上数据看，60．1％的住宅批准预售项目位于五环以外，63．6％的住宅新开工面积位于五环以外；仅18．4％的项目每平方米价格在6000元以下，而且全部位于远郊