我国房地产市场现状及运行特点

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5、、金融体系安全问题紧密地联结在一起。我国房地产运行态势分析此次金融危机后，我国房地产市场能够快速恢复和反弹，有很多因素在起作用，概括起来有如下几点：第一，2005～2007年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨，出现了价量齐升的局面，我国的房地产市场也不例外。从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%。2005～2007年商品房价格上涨幅度落后于交易量的上涨幅度，一方面体现了商品房需求强劲，居民购买力强；另一方面也为2009年商品房的价格快速上涨以及销售量的上涨埋下了伏笔。实际上全国商品房销售量在经历了2008年的小幅下降后

6、，2009年商品房销售量同比上涨了50.9%，商品房销售均价同比上涨了20.75%，双双达到了历年之最（见图1、图2）。第二，2009年各地房地产市场商品房价格的迅速攀升，与2008年国家再次启动房地产刺激经济以及2009年天量信贷有很大关系。据估计，2009年的接近10万亿元的天量信贷中约有60%进入了各地方政府投融资平台。与此同时各地二套和三套房贷政策的放开以及贷款利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望，相应地刺激了投资和投机性需求。第三，地方政府的“招拍挂”机制直接推动了土地价格上涨进而推动了房地产市场价格的上涨。分税制改革的实施使得地方的财政收入占比由原来的78%下降至44%，而

7、支出却由69%上升至72%，因此形成了地方政府对土地财政的依赖。这也是为什么近些年国家出台的房地产调控政策没有达到预期效果的缘故。另外，2009年的天量信贷很大一部分流入了地方政府的投融资平台，一定程度上为地方政府提供了充足的流动性，使得地方政府开发和囤积土地有了资金来源，增强了地方政府捂地不卖的信心，也助长了各地地王的出现。地王的出现严重影响了购房者的购房心理，特别是影响了打算购房但是购房能力不足的中低收入群体。第四，如果把上面提