中国银行：中国房地产市场走势分析

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1、内部报告注意保存全球经济金融问题研究2008年第8期（总第9期）中国银行国际金融研究所2008.10.30中国房地产市场走势分析2008年以来，我国宏观经济运行内、外环境变化明显。美国次贷危机严重，国际金融市场周期性风险逐步显现；国内通胀加剧，政策调控不断加强，资产价格包括房地产价格波动显著增大，银行相关资产风险有所增加。因此，如何正确看待市场现阶段发展特征，准确把握市场长期走向脉搏，并理性采取有效应对措施，对我国房地产市场健康发展，以及银行体系稳健运行具有重要意义。通过研究我国城市化进程、人口红利、宏观环境变化、房产供需，以及对比国外历史情况，我们认

2、为，在维持当前政策环境基本不变条件下：（一）短期内我国房地产市场将1进入阶段性和结构性调整阶段，房产供过于求，房价下跌压力较大。投资性购房比重高的城市房价波动更加明显。（二）中期由于短期阶段性调整和从紧政策调控造成的房地产开发投入不足、市场供应萎缩、需求恢复并增加将形成新一轮房价上涨。（三）长期来看，由于城市化进程趋缓和人口结构的变化，房产需求逐步上升趋势将在2016-2020年之间某个时间点发生逆转。一、城市化进程与人口结构房地产和中国经济联系紧密，中国目前的商品房需求增长背后有两大支柱在推动，一是城市化进程，二是人口结构变化。（一）中国城市化进程状

3、况城市化率快速提升过程是人口对城市住宅需求集中释放的过程。过去10年，我国城市化率从33.35%提升到44.9%，2亿人口从农村进入城市，为住宅市场带来旺盛需求。与其他国家城市化进程不同，我国城市化在呈现数量城市化特点基础上，更加表现为结构极端城市化。不仅是农业人口变为城市人口，小城市人口变成大城市人口，更是西部人口变成东部人口，内地人口变成沿海人口，落后地区人口变成发达地区人口。城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，发展速度非常快，大中城市、沿海城市、发达城市面临前所未有的人口压力。从经2济欠发达城市向经济较发达城市、从

4、内陆城市向沿海城市的迁移所带来的人口流动，将继续成为房地产价格坚挺的强大支撑。我们预计这一过程将持续到2020年，届时我国城市化水平将达到55%-60%，城市化率年增幅将维持在1%-1.2%左右，但与2004年以前相比，城市化进程有所放缓。图1.我国城市化发展进程70%6.00%60%60%5.00%城市化率（左轴）变动百分比（右轴）50%45%41%42%43%44%4.00%36%38%39%40%33%35%29%29%30%32%3.00%26%27%27%28%30%2.00%20%10%1.00%0%0.00%199019911992199

5、3199419951996199719981999200020012002200320042005200620072020（二）中国人口结构的变化数据显示，我国从1965年开始进入人口红利阶段，当前我们处于人口红利的后期，2010年抚养率和储蓄人口比例都将出现转折性变化，人口红利将逐渐转为人口负债。具体看我国的人口结构，70年代后的计划生育政策使得我国红利阶段人口负担明显减轻；但也使得我们未来将面临年轻人口缺失的问题，也即老龄化压力将越来越大。2001年以来39岁以下的人口比例持续下降，而40岁以上人口比例则持续3上升，预计在2010年后将加速上升。图

6、2.我国人口结构的变动22%20%0-9岁18%10-19岁16%20-29岁14%30-39岁40-49岁12%50-59岁10%60-69岁8%70岁以上6%4%2001年2002年2003年2004年2005年2006年同样由于计划生育政策，我国人口年龄结构非自然改变，最具有生产力和购买力的35-54岁之间黄金劳动力人口的比例在2000年－2030年之间出现较大变动。劳动人口比例在2010-2015年之间达到峰值，其后逐步下降。图3.我国黄金劳动力人口比例变动%35-54岁人群占总人口比重婴儿潮诞生的32一代进入老年30婴儿潮诞生的一代进入28"

7、黄金时代"26242220185055606570758085909500051015202530354045501919191919191919191920202020202020202020204中国人口结构目前存在一个重大隐患就是因计划生育导致的人口断层现象。1950年到1978年间，我国平均人口出生率每年达到31.4‰，之后人口就进入缓慢增长期。1979年到2000年之间，平均人口出生率每年只有18.81‰，比28年前下降40%左右，到2005年我国人口自然增长率只有5.9‰，远低于世界平均水平11.9‰。图4.中国人口自然增长率1816世界平

8、均水平11.9%141210864288989990192993495996789900010