建筑物共有所有权制度研究

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1、内容摘要随着城镇化进程的不断加快，城市人口急剧增涨，城市人口所需住房不断增加与城市建设用地稀缺之间的矛盾不断加剧，这必将导致城市建筑向高层发展，许多住户同住在一栋楼里或一个小区里。因此，建筑物区分所有权尤其是建筑物区分共有所有权问题随之产生。在我国，虽然《物权法》等一系列相关法规对其也进行了表述，但由于我国对建筑物区分所有权理论开展研究的时间较晚，并未建立起一套完整的建筑物区分所有权制度。本文试从对建筑物共有所有权的相关问题进行分析，就完善和建立我国建筑物区分所有权制度提出自己的见解。一、本文的研究目标本文是在总结前人研究成果的基础上

2、，运用体系、实证等研究方法，紧紧围绕建筑物共有所有权的相关问题，意图进一步明确共有所有权客体的范围、法律性质与地位，厘定共有所有权人之间的权利义务关系，明晰共有所有权的权属，就学界争论多年的关于“共有部分的法律性质”、“区分建筑物共有部分的专用使用权的性质”等问题，提出作者自己的见解，并针对我国当代区分建筑物共有所有权理论在实践中遇到的困境提出对策。二、本文的主要观点我国《物权法》的出台，第一次确立了建筑物共有所有权制度，具有里程碑的意义。但是，由于对于此制度在法条上的浅尝辄止，在实践中仍然存在一些问题，一方面致使业主权利经常受侵害时

3、难以有效得以维权，同时也不能够较好地发挥共有资源的经济效益。鉴于此，本文在《物权法》的基础上，结合实际中的问题，在借鉴世界各国的相关共有所有权制度的同时，提出了自己的见解。第一，关于“区分建筑物共有所有权的法律性质”的分析，认为区分建筑物共有所有权是一种“特殊的按份共有”。第二，关于“区分建筑物共有部分的专用使用权的性质”的分析，认为依专用使用权设定是否有偿，专用使用权的性质可采地役权(人役权)说和租赁权说。1第三，关于“侵害共有所有权民事责任体系”的分析，在对现有侵害共有所有权民事责任体系进行分析的基础上，提出完善侵害共有所有权民事

4、责任体系的建议，即谨慎引入清偿债务、拍卖或剥夺专有所有权两种民事责任形式。三、本文各部分的主要内容本文包括四个部分。第一部分，建筑物共有所有权概述。阐述了建筑物共有所有权的概念和特征等相关基础法律问题。第二部分，建筑物共有所有权的法律关系。阐述了建筑物共有所有权的主体、客体和内容，界定了建筑物共有所有权的客体范围，分析了共有部分的法律性质和地位，并对共有部分设置的专用使用权进行了论述，本部分还对建筑物共有所有权人所享有的权利和应尽的义务进行了阐述。第三部分，有关权利归属难点问题探讨。本部分主要是对现实生活中争议较大的几种情况，如楼顶平

5、台、停车场、物业管理用房、小区会所等配套建筑的权属问题进行了分析。第四部分，对共有所有权的法律保护。本部分首先对几种侵害共有所有权的形式作了分析。其次提出了完善对建筑物共有所有权的保护措施。关键词：建筑物区分所有权；共有所有权；法律保护2AbstractAstheacceleratingofmodernizationdevelopment,theurbanpopulationhasbeenincreasingdramatically.Thecontradictionbetweentheincreasinghousingdemandan

6、dthedecreasingareaofurbanconstructionhasbeenbecomingserious,whichwillpushurbanbuildingupandmoreandmorepeopletoliveinthesamebuildingorsamedistrict.Therefore,theproblemofcondominiumownership,especiallytheco-ownershippartofcondominiumhasarisenaccordingly.InChina,thoughthe“

7、RealRightLaw”andotherrelevantregulationshavebeeninvolvedthisphenomenon,thestudyoncondominiumownershiphasstartedverylateandhasnotestablishedacompletesystemofcondominiumownership.Thisthesistendstoanalyzetherelevantproblemsofcommoncondominiumownership,andputforwardsomesugg

8、estionsforimprovingandestablishingcondominiumownershipsysteminChina..I.ObjectivesOnthebasisofthepreviousstudie