上海滩花园策略补充说明

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1、关于上海滩花园中盘营销的策略思考三麦地产营销机构2007.01.087年之痒与一夜情已售已售18套待售（78套）待售（180套）待售（12套多层）234567891011121中华路顶层景观中央景观7/8/9交房新样板房会所项目现状及进度底商底商60套227套2期2007288套待售中盘营销期营销任务288套着眼现在预备未来2期客户来源更坚实的客户基础1.老带新2.放弃客户挖潜3.新水池产品的升级，需要更高端的形象288套老客户带新30%推荐率（不够）放弃客户挖潜区域好，产品好，但自己买不起新水池“

2、鱼”在哪？（数量有限）关键投资？自住？市场宏观面上海住房公积金范围扩容自由职业者也可享受公积金管理中心:公积金贷款额度将翻倍可达60万央行上调贷款利率“国六条”横空出世九部委细则紧跟出台234567891011121个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点装修可用公积金贷款国税总局：5年以上非普通住房一律征收营业税房贷新细则低调出台购买第二套房首付最低三成国税总局：二手房转让赢利的部分按20%缴个税九部委细则央行上调“存贷款基准利率”各0.27个百分点二手房个税上海细则：普通住宅1%非普通住宅2%

3、重拳出击国务院关于加强土地调控问题的通知上海结构细则内环50%、中环70%、外环74%浦东开始试点外资个人购办公楼和商铺全面叫停抑制投机再“出招”二手房转让征1%土地增值税新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍精准调控降临楼市税务稽查成为重点银监会要求大幅增加高档住宅及商用物业等首付比例取得预售证10日内开始销售商品房社保基金风波股市逆转投资市场倍受打压我们判断，只要房价得不到有效控制，政府的调整措施将会持续。政策的执行力度将会加强。07年，将进入政策消化年，类似国8国6的政策出现可能不大。

4、典型的政策型市场市场恢复节点判断3456789101112200512恢复周期约一年56789101112200612恢复周期约一年345320062007国八国六从宏观面分析，我们预计市场回暖在明年下半年度投资自住市场宏观政策压制股市逆转的巨大分流宏观面观望微观面的周边抗性好像2大市场都不成立我们如何选择？已成交客户分析再看2大市场2组团：46%的外地客户，67%外地外籍他们出于什么考虑购买？投资？分析3组团外地外籍客户典型客户-110月中旬来访客户，经常出差来上海，在听说房源涨价后决定一次性付款

5、并希望以原来商定的价格成交，属于对华润置地品牌较认可和忠诚度较高的客户。江苏江阴客户，私营企业老板，为在国外念书的儿子购房自住，注重外滩概念，看中地段的升值潜力，还有意在6号楼开盘时再来购买一套楼层较好的三房。123该客户和女儿以前住在深圳，现在上海租房居住，对华润深圳的项目比较了解，觉得是个大开发商，有实力，另外认可这个滨江板块，认为有升值空间，对我们的房型也很满意，觉得各方面设计都很精致。典型客户-2123典型客户-3外籍客户，看中两房通透的房型，周一来看房，对申江新苑的变电站比较敏感，并以此想

6、争取些折扣，最终外籍客户在周边比较后还是中意本案。12归纳认可地段及其潜质自住为主，兼顾长线增值认同华润实力产品认同关注长期投资回报自住为主+主要动机在大市低迷的阶段购买的心理保障线因为客户现在的选择范围宽，因此要好好挑个产品好，地段好，而且未来增值空间大的区域市场选择非纯自住和纯投资的中间市场周边现状上海原居民（浦西）对董家渡区域棚户区认知惯性上海原居民（浦西）选择该区域自住可能性不大（根据我们调研显示）我们把主要目标客群锁定在主要目标客群选择问题新上海人（社会中坚）+未来希望进入上海发展的未来新

7、上海人（依托家族实力，区域以江浙为主）30-45岁，私营业主/中企及外企高管享受市区的繁华事业有成需要与自己现在成就与品位相匹配的居所而且说出去也很荣耀，体面，外滩在他们眼里是上海的象征与高地。尽管现在还比不上金字塔尖，但坚信未来会超越对于他们，外滩带给他们的荣耀是第一位的，当然产品要好，对于周边他们坚信这里的未来很好。没有上海人下支角的概念。核心客层重要客层偶得客层以自住和长期投资为目的的新上海人及未来新上海人（含外籍）以长期投资为目的的“老”上海人以自住为目的的“老”上海人以购买动机目标客层划分

8、理想传播客层理想的传播客户层中资/外资高管私营业主竞争版图耀江花园复地雅园士林华苑华浙光彩进入2期（53套/24500外滩/市中心/格调生活/周边成熟）中盘（191套/15300/更市中心/低单价）中盘（242套/25800元新天地/成熟配套）存量盘（242套/14500元世博/江景，非景观房源去化缓慢）淡水湾花园紧邻本案，预期07年下半年进入蓄水期，华浙首期开案为地段最佳的江景房，单价3.5万左右因此与本案没有重叠，相反它将与光彩一起，将加速区域成熟，升温板块价值预