房地产业要参43期

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1、会员资料仅供参考房地产业要参住房和城乡建设部政策研究中心主办2012年10月22日（第43期）本期要目预售许可审批权下放重在监管2多地房价上涨乏力4处理“小产权房”必须区别对待7楼市金九含金量受质疑10二三线楼市库存压力增大11高房价不利于中国经济发展172012年1-8月北京市房地产市场运行分析18西班牙遭遇养房难升值难22本期重点国家统计局日前公布的数据显示，1-8月，定金及预收款和个人按揭贷款较快增长，且这两项资金占总到位资金的比重有所扩大，而国内贷款和自筹资金占总到位资金的比重有所缩小。由此可见，房地产开发到位资金的增长主要得益于

2、购房者的资金增长，源于房地产市场销售状况逐渐好转。每周报告：2012年1-8月房地产开发资金来源情况30　　　　　本周分析本期评论预售许可审批权下放重在监管10月10日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，其中“房地产预售许可”审批权下放，由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”，下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。中国房地产学会副会长陈国强表示，审批权限下放会让办事效率更高，怕就怕审批权限下放后审批标准也随之模糊了。如果审批标准放松了，将会带来巨大的风险。从我国行政审批权上收与下放的经验看，当一项行政审批

3、权限上收的时候往往意味着标准的从严，反之则往往意味着标准的放松。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》，取得预售许可证只需要满足三个条件：取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这其中，开发商自有资金比例就是一个弹性极大的条件。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了25%的自有资金比例，但不少开发商在跟政府部门搞好了关系之后，这个底线就能被打破。自有资金比例越低，意味着开发商就越能用更少的钱撬动更多的房地产开发贷款，从而建

4、设更多的楼盘。但这样一来，房地产建设的风险大大增加。由此造成的项目烂尾、开发商卷款逃跑的事件屡见不鲜。金融危机时，降低了开发商的最低资本金比例。2009年，国务院曾将固定资产投资项目资本金比例进行调整，结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例被调低至20%。而在其他行业均高于20%。这样导致大量从未涉足房地产行业的企业进入这个行业。部分专家认为，现有的商品房预售条件已经很宽松，如果在此次审批权限下放之后，审批标准再被模糊，将会带来可怕的结果。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，商品房预售审批权下放，是为了让区县更好、更直接、有效地监管区域内

5、楼盘项目预售及预售资金状况，对于没有按照规定执行的开发企业就可以直接进行管理和监督。不过，区县政府对于辖区内商品房项目预售的监管关键还是在于其执行力度怎么样，如果严格执行，可以达到调节、监督市场的作用，如果执行不利，往往效果适得其反。30中原地产市场研究部总监张大伟表示，此次国务院在下放商品房预售许可审批权的同时，应该也更需要严格审批制度的监管，因为对预售资格的审核直接关系买房人的切实利益，审批标准非但不能放松，还需要更加严格。一周提示◆三季度住宅用地均价环比涨23%日前，中国指数研究院发布报告显示，三季度百城住宅用地楼面均价为1800元

6、/平方米，环比上涨23%。从中指院数据来看，十大城市住宅用地平均楼面价格为3478元/平方米，环比上涨15.4%，涨幅低于百城平均水平，但平均溢价率为17.9%，高于百城平均水平。北京三季度楼面均价为7179元/平方米，溢价率为34.4%，为十大城市中最高。对于三季度土地市场回暖，国土资源部此前也发表言论称，今年上半年由于土地市场整体偏冷，购地需求相对不足，因而住房用地供应量同比减少了大约两成。而进入三季度之后，各地为改善房地产市场供求的预期，平抑房价，普遍加大了推地力度。但土地市场的表现有较为明显的季节性因素，尚难言彻底好转，三季度百城

7、住宅用地均价同比仍在下降区间，而同比上涨城市也较二季度减少了11个。◆中房协：房企须严防财务风险中国房地产业协会、中国房地产研究会和中国房地产测评中心日前联合发布《2012中国房地产企业品牌价值测评研究报告》，对房地产企业面临的财务风险予以警示。《报告》显示，尽管房地产开发企业的品牌影响力在调控背景下明显提升，但财务风险仍然是行业内所有企业必须面对的重要问题。《报告》认为，存货水平高企、财务压力上升等问题曾在2011年普遍存在，尽管品牌房企凭借融资、销售等先天优势有效地缓解了财务压力，但高度警惕财务风险仍然是所有品牌房地产企业必须遵守的法

8、则。中国房地产协会副会长朱中一表示，房企应该通过加强资金管理、成本控制来防范财务风险。随着调控政策的常态化和市场的不断规范，房地产行业平均利润率将进一步向社会平均利润率靠拢。◆房企利润下滑趋势