2013长沙市场背景分析

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一、环境条件长沙是湖南省的政治、经济、文化、交通和科教中心，还是中南地区重要的交通和航运中心，是著名的山水洲城、快乐之都、娱乐之都，全球绿色城市。全国文明城市，两型社会试验区，中南地区重要工商业城市，长江中游城市群中心城市之一，也是长株潭城市群中的核心，2013年长沙综合竞争力居全国前列，国内生产总值（GDP）7153.13亿元人民币（2013年），全国排名第16位，省会城市排名第7位。长沙市位于湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。其地域范围为东经111°53′～114°15′，北纬27°51′～28°41′。东邻江西省宜春、萍乡两市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约230公里，南北宽约88公里。全市土地面积1.1819万平方公里，其中城区面积556平方公里。长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花和望城6区，长沙、宁乡2县及浏阳市铁路方面，作为全国交通枢纽，长沙境内有京广铁路贯穿南北，有京港客运专线和沪昆客运专线两条高铁线路交汇于此，此外还有客货两运的石长铁路。规划建设的城际铁路为长株潭城际铁路和长益常城际铁路，其中长株潭城际于2010年6月30日开工建设，长益常城际计划于于2011年开工。长株潭城际铁路以长沙火车站为中心，大致分为三大段即长沙市区段、长潭段和长株段，正线全长95.5公里城区主干道有五一大道、芙蓉路、东风路、韶山路、中山路、黄兴路、湘江路、潇湘路、人民路和“八桥三环二隧”。八桥三环：橘子洲大桥、istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 银盆岭大桥、猴子石大桥、月亮岛大桥、黑石铺大桥、三汊矶大桥、福元路大桥、湘府路大桥、一环线、二环线、三环线。二隧：营盘路湘江隧道、南湖路湘江隧道。由于跨越主城区的湘江一、二、三桥的过江交通流量一直处于超负荷运行，造成长沙交通拥堵，也长期为市民诟病。 2013年12月30日，三环已完全贯通。通过二环线、三环线、长沙大道、金洲大道、枫林西路等，将长沙县和宁乡县渐渐融入长沙城区。长浏高速使浏阳市距离长沙不到一小时的车程。长沙也在城市的东南西北各设立了长途汽车站，在长沙火车站设立了长株潭客运汽车站。 截止2010年底，长沙公路通车里程达到15306.54千米，公路密度达到129.51千米/百平方千米，其中高速公路总里程286.94千米。另有3条国道、14条省道和106条县道密集分布，等级公路总里程为12346.90千米。连接和贯穿长沙城区的高速公路有京港澳、长永、长吉、长张、长潭西、长沙绕城高速公路、机场和长株高速等。作为渝长高速一段的长吉高速在湖南境内也已全线贯通。长浏高速公路向东经过浏阳市区后，通过大围山区延伸到江西省。京珠高速公路复线的一段长株高速公路已建成通车。长潭西线高速公路更是将长沙河西与湘潭市区的通勤时间缩短至20分钟。连接长沙国道有106国道、107国道和319国道。二、市场背景分析：istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 2013年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区（东中西部）之间，在不同城市（一、二线和三、四线城市）之间，在不同企业（大型品牌房地产企业和中小房地产企业）之间，差异性明显存在。70个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格，有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显。istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 中国房地产企业市场集中度继续提高，大型品牌房地产开发企业优势显著。万科等三家房企销售超千亿，进入前十名、前二十名的企业门槛均有提高。房地产企业对于商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款等在开发资金来源中比重有所上升。房地产开发项目直接和社会资本对接有新的突破，促进了房地产金融的创新和规模提升。以新开工770多万套，基本建成590多万套保障性安居工程的业绩，超额完成了全年计划新开工700万套和基本建成500万套的任务，但配套资金的落实、建筑质量和公开分配等问题仍应关注。综上所述，2013年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的。1、年度房地产调控政策走向1）、房地产调控政策总体保持稳定，适应了宏观经济稳经济、促内需、保增长的要求国家统计局公布初步核算数据，GDP增长一季度为7.7%，二季度为7.5%，三季度长为7.8%，四季度为7.7%。全年GDP增长7.7%。在宏观经济政策做出调整后，四季度取得了积极效果，全年经济整体表现为“缓中企稳”。2013年房地产调控政策总体保持了相对稳定，继续坚持调控不放松。在坚持了差别化的住房信贷、税收政策和限购措施这一主导政策的同时，房产税没有扩大试点范围和加大试点力度。相对往年，基本没有出台新的重大调控政策。既不放松也未加码成为2013年房地产调控政策的主要特点，不合理的住房需求得到了抑制，房地产市场总体平稳。2）、一些地方政府结合当地实际情况，对合理需求给予适当支持istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 2013年上半年，一些地方政府在财政收入明显下降的压力下，借中央宏观经济政策微调的机会，对地方的调控政策措施进行了微调。在中央有关部门和督察组的督察下，除个别地方政府明显的松动措施被叫停外，一些地方结合当地实际情况，在普通商品房标准认定、提高公积金贷款额度、随银行利息调整降低公积金贷款利率、支持首套房贷款和合理的改善性需求等方面的政策微调，客观上促进了合理性住房需求的释放。2、宏观经济背景下房地产业的年度格局1）、2013年我国宏观经济在“内忧外患”中触底企稳外患：欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长放缓；内忧：近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。2）、房地产市场调控重压下呈现前冷后暖全年市场运行可分四个发展阶段：一是2013年初，在经历2011年楼市严厉调控的打压下，市场一度冷清，房价环比持续负增长；二是自3月份起，以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调在多地逐渐展开，市场成交开始复苏，房价环比降幅逐渐收窄；三是6-7月份，央行降息在一定程度上增强了整个行业乃至购房者的信心，淡季不淡，成交持续活跃，房价拐点出现；四是进入下半年，在自住需求和改善需求的带动下，楼市活跃程度进一步提高，房价持续回升。3）、市场回暖的主要原因分析istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 一是企业实施“高周转“和“销售以价换量”策略的成功运用。2013年上半年不少企业根据政府的调控政策走向并针对市场的观望情况，采取了“以价换量”的策略，扩大了市场份额，提高房企生存和发展能力。实践表明2013年成功的企业大都采取了相对低价和高周转的方针。二是宏观经济逐步稳定，货币信贷环境好于上一年度。由于2013年前三个季度全国经济走低，政府采取了各种稳经济、促内需、保增长的政策措施，房地产企业身受其利。房地产投资从二季度末开始加大投资力度，六月份市场销售呈现一波高潮，这一态势一直稳定推进到年末，先与国民经济一个季度多一点的时间触底回暖。三是在房价趋于相对稳定后，未来市场预期发生变化。房地产市场价格既没有出现暴涨也没有出现暴跌的情况，加上通货膨胀正成为日常生活一部分的现实，刚性和改善性需求在积累一段时间后得到集中性释放，整个市场由冷清变为回暖。特别是在十八大后，尤其是新型城镇化成为新一届领导人的主要工作思路和发展方向，提振了人们对中国经济和房地产业趋好的信心，市场预期发生明显趋好变化。开发企业也从”抱团取暖“变为”聆听春天的脚步声“。istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 四是紧缩性房地产调控政策效应递减。总体看限购、限贷、限价政策原则没有放松，保障房建设也在加快推进。一些地方政府结合本地实际情况，对于首套住房需求和改善性需求推出了一些符合宏观经济发展要求的合理举措。随着时间的推延，原有的调控政策效应开始递减，如随着时间的推移，原有被限购的人中符合购房条件人群相应增加。 3、全年房地产投资、建设和销售情况1）、开发投资增幅回落，总量新高2013年，全国完成房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，增幅较上年提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资总额58951亿元，同比增长19.4%。房地产开发投资全年表现平稳，除一季度季节性因素外，二、三、四季度都保持了2万亿元左右的投资规模。2）、房屋新开工同比下降，竣工和施工同比增长2013年1-12月全市新建商品房累计批准预售2234.40万㎡，同比增长17.16%，其中住宅批准预售1916.97万㎡，同比增长29.32%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1505.06万㎡，同比增长12.76%，其中住宅批准预售1280.01万㎡，同比增长26.96%。从今年走势来看，除2月受春节影响批准预售量处于低位，其余月份均高于130万㎡，其中10月批准预售量达276.92万㎡，为近五年来最高值，其余月份中4月、6月7月、11月批准预售量相对较大，超过200万㎡，分季度来看，第四季度批准预售量最高，达723.88万㎡，其次是第二季度，批准预售量为619.76万㎡，第一季度最低，仅300万㎡左右。istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 2013年1-12月全市新建商品房累计网签1966.95万㎡，同比增长30.45%，其中住宅网签1709.98万㎡，同比增长29.13%。分区域来看，内六区新建商品房累计网签1388.88万㎡，同比增长27.22%。其中住宅网签1193.30万㎡，同比增长26.67%，从今年走势来看，除2月受春节影响成交处于低位，其余月份均高于150万㎡，1月成交量接近200万㎡，为近三个月最高值，其次7月、8月、10月、11月也是成交小高峰，成交量超过170万㎡；分季度来看，前三季成交量相当，约480万㎡，第四季度成交量最高，为521.24万㎡。2013年1-12月长沙市新建商品住宅（含单位集资房等）备案均价为5698元/㎡，非住宅9429元/㎡，同比分别上涨4.16%、7.10%；内六区新建商品住宅（含单位集资房等）备案均价为6252元/㎡，非住宅10059元/㎡，同比分别上涨4.00%、5.64%。2013年1-12月长沙市内六区住房供应套均面积为107.86㎡，同比增大4.68%。从供销情况来看，1-12月供销比提升至1.05:1，除60-90㎡套型供销比略低外，其余套型供销比均在1:1以上，特别是144㎡以上大户型，同期供应超过成交备案达28%以上。1-12月供销主力套型仍是90-120㎡套型，供销量均占各自总量的32%以上。从12月情况来看，本月90-120㎡套型新增供应量最大，占本月新增供应量的44.77%，1-12月90㎡以下套型供应占比33.99%。同比缩小6.61个百分点。3）、商品房及住宅市场销售再创历史新高istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。4）、安居工程建设进展顺利2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至11月底，已开工666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。5）、存在的主要问题a.房价虚高，地方政府牟取暴利①社会经济预期普遍偏高，此乃房价虚高持续存在的关键因素；②社会贫富分化逐年加剧；③城镇化进程的加快致使地价暴涨，此乃房地虚高越演越烈的直接原因。换而言之，土地拍卖价格无上限，房价上涨必定引起地价上涨，此时地方政府成为最大的受益者，以至于地方政府制定并推行的控制措施根本难以发挥功效。b.银行信贷太过盲目化把抵押消费机制推向住宅市场可谓中国银行业istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 的绝大突破，此运行机制表明我国银行经营理念开始转向以消费理论为核心的一帐一贷，此变化同时也滋生出一系列不良的消费观念。银行开发信贷与消费信贷皆表明，我国银行业的增长速度与发展规模趋向不良化，同时也表明我国房地产信贷存有诸多显性或隐性的风险。此外，金融基础设施与外部环境皆表明，我国银行业推行的抵押制度、个人信用制度、抵押保险制度及政府干预失误、房地产信息体系不完善皆可能迫使房地产金融承受更多更大的风险。c.投资者与消费者对房地产价格走向的预测偏高   据调查数据显示，社会普遍认为我国房地产势必持续攀升，该心理必然导致人们纷纷购房，此行为是引起房价猛涨的重要原因。针对消费者此种心理，地方政府与房地产开发商皆无限制抬高房价，由此导致我国房地产经济开始走向畸形发展，此乃我国房地产经济泡沫化的重要原因。d、年度全国土地供应情况①、全国土地供应情况国土资源部全国城市地价动态监测系统发布报告指出，2013年各类用途用地供应增加明显，年度土地供应总量创新高。房地产用地供应面积和保障性住房用地供应面积达到历年单季度供应的最高值，其中，房地产开发用地供应面积3.18万公顷，环比上涨40.66%，同比上涨27.76%。2013年全国105个地价监测城市，土地供应总量达31.69万公顷，较上年增加12.33%，其中，住宅用地供应涨幅最大，较2012年增加32.71%。②、全国土地购置情况2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%。三、房地产市场状况过去的分析istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 2013年，长沙楼市稳中有进，理性前行。2012年年底的强势回暖，在春节之后的2月短暂收敛。全国房地产市场面上的偌大压力，催生了“新国五条”政策的出台，长沙新建商品住房价格控制目标于3月底对社会公布，市场推盘节奏并未受到直接影响，刚需品质楼盘稳步入市，新房成交行情向好，11月底政策加码，重在增加供应、抑制投资投机、强化保障，适当提高了二套住房首付比例，新房市场预期稳定，以稳健的成交姿态直至年底。回顾2013年的楼市历程，用数据还原市场轨迹。2013年，全市完成房地产开发投资约1140亿元，同比增长约11%。全市新建商品房累计批准预售2234.40万m2，同比增长17.16%，新建商品房网签1966.95万m2，同比增长30.45%。二手房成交525.63万m2，同比增长68.23%。长沙内六区房地产市场健康度为2.66，位于标准健康区间，内六区房地产市场景气指数全年有9个月位于高景气区间，长沙楼市稳步前行。四、长沙市房地产市场状况分析A、市场发育程度：2013年1-12月全市新建商品房累计批准预售2234.40万㎡，同比增长17.16%，其中住宅批准预售1916.97万㎡，同比增长29.32%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1505.06万㎡，同比增长12.76%，其中住宅批准预售1280.01万㎡，同比增长26.96%。从今年走势来看，除2月受春节影响批准预售量处于低位，其余月份均高于130万㎡，其中10月批准预售量达276.92万㎡，为近五年来最高值，其余月份中4月、6月7月、11月批准预售量相对较大，超过200万㎡，分季度来看，第四季度批准预售量最高，达723.88万㎡，其次是第二季度，批准预售量为istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 619.76万㎡，第一季度最低，仅300万㎡左右。2013年1-12月长沙市内六区住房供应套均面积为107.86㎡，同比增大4.68%。从供销情况来看，1-12月供销比提升至1.05:1，除60-90㎡套型供销比略低外，其余套型供销比均在1:1以上，特别是144㎡以上大户型，同期供应超过成交备案达28%以上。1-12月供销主力套型仍是90-120㎡套型，供销量均占各自总量的32%以上。从12月情况来看，本月90-120㎡套型新增供应量最大，占本月新增供应量的44.77%，1-12月90㎡以下套型供应占比33.99%。同比缩小6.61个百分点。B、市场景气程度：房地产市场交易活跃，市场景气程度较高。2013年1-12月全市新建商品房累计网签1966.95万㎡，同比增长30.45%，其中住宅网签1709.98万㎡，同比增长29.13%。分区域来看，内六区新建商品房累计网签1388.88万㎡，同比增长27.22%。其中住宅网签1193.30万㎡，同比增长26.67%，从今年走势来看，除2月受春节影响成交处于低位，其余月份均高于150万㎡，1月成交量接近200万㎡，为近三个月最高值，其次7月、8月、10月、11月也是成交小高峰，成交量超过170万㎡；分季度来看，前三季成交量相当，约480万㎡，第四季度成交量最高，为521.24万㎡。2013年1-12月长沙市新建商品住宅（含单位集资房等）备案均价为5698元/㎡，非住宅9429元/㎡，同比分别上涨4.16%、7.10%；内六区新建商品住宅（含单位集资房等）备案均价为6252元/㎡，非住宅10059元/㎡，同比分别上涨4.00%、5.64%。istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 五、2014年房地产市场发展趋势分析1）市场供应1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右　　2014年土地市场将延续2013年的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右　　2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势，全年成交建筑面积将保持平稳增长，增幅预计为5%左右。主要是一方面全国房地产行业环境稳定，企业资金状况良好，出于对后市的乐观预期，企业拿地节奏将继续推进；另一方面，随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场，会进一步加大土地的市场供应，这也会推动土地成交的进一步上升。istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右　　受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大，2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。主要原因有三：一是经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到投制约；二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元；三是2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。4.全国房屋新开工面积预计2014年全年增长12%左右　　2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年持平，预计全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的资金状况将成为开工保障，企业能够维持一定规模的开工量；二是房企2013年以来大量的土地储备，也将形成大量的新开工规模；三是2014年600万套以上的保障房建设目标，开工量仍然较大。2）市场成交istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 1.全国商品房成交量预计2014年全年增长9%左右　　自2012年下半年以来，房地产行业内外部环境持续改善，2014年商品房成交量同比增幅将维持在高位，预计全年增幅9%。主要原因有六：一是随着楼市调控政策效果减弱，加上新一届政府调控思路转变，购房者对楼市的预期明显变化；二是2012年下半年市场回暖以来的新开工项目将于2014年集中入市，将拉动商品房成交量的增加；三是三、四线城市成交滞后，部分成交会在2014年跟进；四是国家支持首套臵业和合理自住性需求的政策仍然延续；五是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望释放，如上海市2013年收紧限购政策，纳税期限由满一年延长至满两年，这部分被限制的需求有望在2014年释放。2.25个典型城市商品住宅成交量预计2014年全年增长15%左右　　2014年市场化因素将增加，三、四线城市楼市政策有望率先放宽。在新型城镇化导向下，2014年市场行情有望继续攀升。当然，预计部分市场供应和需求将转向保障房领域。综合判断，研究认为2014年市场成交面积将保持15%的增长率。预计一、二、三线城市商品住宅成交量都将攀升，但二、三线城市在新型城镇化等利好因素下幅度将更大。3）市场价格1.房地产开发企业土地平均购置价格预计2014年全年增长11%左右　　2013年前11个月，全国房地产开发企业土地平均购置价格(土地成交价款/土地购置面积)同比上升19.6%，增幅较大，预计2014年将回落，全年增长11%左右。主要原因有三：一是2014年土地市场整体环境将延续2013年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落；三是2013年土地购置价格基数较高，2014年涨幅会拉低。istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 2.20个典型城市土地成交楼板价预计2014年全年增长17%左右　　2014年全国20个典型城市的土地成交价格整体将延续稳步上升态势，但增幅将有所放缓，预计全年增幅为17%左右。主要原因有两方面：一是2012年土地市场惨淡，价格基数较低，因此造成了2013年土地价格增幅的快速上升，在2013年价格基数处于高位的情况下，2014年价格增幅必然有所下滑。二是地价持续快速上涨，也可能会触发中央政府对土地市场出台相关政策，土地价格上涨势头也会得到一定抑制。3.商品房成交均价预计2014年全年增长7%左右　　预计2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了明后年的涨幅；二是三、四线城市供应量持续较大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大。4.70个大中城市房价指数预计2014年同比增长4%左右　　2014年70个大中城市的房价指数同比将触顶下行，预计在2013年12月份将触顶，之后开始持续下行，到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有二：一是房价环比涨幅持续下行。截至2013年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%，自4月份增幅由扩大转为收窄以来，istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture 增幅数据持续下行8个月，预计到2014年1月份，房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%，届时，房价同比涨幅将开始下行；二是受整个行业降温的影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。5.25个典型城市商品住宅成交均价预计2014年全年增长6%　　2014年房价仍将看涨，尤其对于一、二线城市而言更是如此。当然暴涨的可能性不大，这与目前国内外的金融环境变化、国内新型城镇化进程等有关系。预计2014年25个典型城市商品住宅价格上涨幅度为6%。其中一线城市房价涨幅将收窄，二、三线城市房价上涨空间依然存在。istheTibetanPlateaupoly.Centercityonlyapopulationofoveronemillion.Xiningislocatedinthe"Tangfangudao"andtheancient"SilkRoad"road,istheLoessPlateauandtheTibetanPlateau,agriculturalandpastoralareasand,inconjunctionwiththeMinistryofcultureandIslamicculture